Acheter des parts de SCPI à crédit

Vous souhaitez investir dans l’immobilier via les SCPI, mais vous vous demandez encore quel mode de financement choisir ? Le crédit est une option à considérer ! Entre effet de levier et optimisation fiscale possible, l’achat de parts de SCPI à crédit est-il fait pour vous ? Eléments de réponse.

renegocier son credit immo.jpgQu’est-ce qu’une SCPI ? Fonctionnement de ce placement immobilier

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement immobilier locatif à vocation de long terme. Ce placement attribue aux détenteurs de parts un revenu potentiel, selon les loyers perçus, au prorata des parts possédées (voir le détail ci-après). Pour parler des SCPI, le terme « pierre papier » est souvent utilisé. On appelle communément « pierre papier » ce placement car les épargnants qui font le choix d’investir avec les SCPI possèdent de l’immobilier via des parts (du papier) et non en direct (la pierre). Il s’agit donc d’un placement financier qui sert à posséder indirectement de l’immobilier... sans avoir à s’occuper de toute la gestion.

Attention, il ne faut pas confondre SCPI et SCI ! Une SCI est une Société Civile Immobilière, qui elle aussi détient des biens immobiliers. Comment bien faire la différence ? Disons pour simplifier qu’une SCPI est une sorte de « super-SCI » dans laquelle la règlementation est plus stricte, mais qui est ouverte à un grand nombre d’investisseurs.

Une SCPI possède de nombreux atouts : accessible pour tous les budgets, ce placement apporte une réelle mutualisation des risques entre épargnants, le tout avec un bel éventail de placements possibles (habitations, murs de magasins, bureaux, ateliers ou encore entrepôts par exemple). Mieux, ce placement s’avère très flexible. Il est notamment possible de revendre une partie de vos parts en cas de besoin de liquidités, et de conserver une partie investie. Impossible si vous possédez un bien immobilier en direct. Vous ne pouvez pas vendre le salon et garder le reste !

Acheter des parts de SCPI : au comptant ou à crédit ?

Comment investir dans une SCPI ? La gestion de la SCPI est toujours assurée par une société agréée intermédiaire, appelée société de gestion. C’est cette structure juridique dans laquelle vous pouvez détenir des parts en tant qu’épargnant investisseur. La SCPI se porte ensuite propriétaire de biens avec l’argent issu des parts. Le revenu que vous pouvez percevoir est fonction du nombre de parts que vous possédez. Vous percevez en réalité une fraction des loyers, desquels sont déduits les frais de gestion (taxes, assurances, frais de rénovation et de gestion du parc, etc.).

  • Vous pouvez acheter des parts de SCPI au comptant, et régler directement la somme nécessaire. Mobilisez par exemple un apport personnel en surveillant votre taux d’endettement. L’argent placé via une SCPI reste disponible au besoin, mais des frais de sortie seront prélevés.
  • Vous pouvez acheter des parts de SCPI avec un crédit bancaire. Oui, bien qu’il s’agisse d’un investissement financier, les banques peuvent vous accompagner et vous octroyer un crédit immobilier, avec tous ses avantages. Taux réduit, remboursement modulable, etc.

L’achat à crédit de parts de SCPI est porteur de nombreux avantages.

  • Avec un taux bas, et un investissement dans une SCPI qui génère de bons résultats, il est possible d’avoir un financement très rentable. Le taux du crédit peut ainsi être plus faible que le rendement de votre placement ;
  • Selon le nombre de parts que vous possédez, et la performance de la SCPI, vous pourrez obtenir un remboursement partiel voire total de vos mensualités de crédit grâce à votre dividende ;
  • Sur le plan fiscal, investir dans une SCPI avec un crédit est pertinent. Oui, car vous avez le droit de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Le tout s’effectue même sans limitation de temps ni de durée.

Utiliser un crédit pour financer un investissement dans les SCPI permet de profiter de l’effet de levier : vous pouvez considérablement augmenter votre retour sur investissement avec le crédit, et choisir ce placement relativement sécurisé pour une partie de votre épargne.

Plus l’écart entre le taux de rendement des SCPI et le taux moyen des prêts immobiliers est élevé et plus cette stratégie sera payante.

Quel crédit choisir pour acheter des parts de SCPI ?

Vous êtes convaincu du fait d’utiliser le crédit pour financer votre investissement dans des parts de SCPI ? Reste maintenant à déterminer la forme du crédit.

Le crédit amortissable pour investir en SCPI

Le crédit amortissable est un crédit « classique », utilisé la plupart du temps pour financer un achat. Il permet un remboursement avec des mensualités composées d’une partie de capital, et d’une partie d’intérêts. Avec cette forme de crédit, pendant toute la période, le montant de la mensualité reste le même. Mais si la mensualité est invariable, sa composition évolue en réalité. La part des intérêts diminue et la part du capital augmente.

Le crédit in fine pour investir en SCPI

Pendant le remboursement d’un crédit in fine, vous ne réglez chaque mois que la part des intérêts. Ils sont en plus déductibles du revenu imposable. Une solution qui permet aux personnes qui disposent d’une forte pression fiscale sur leur foyer d’optimiser l’investissement avec la SCPI. Evidemment, à la fin du crédit, le capital doit être remboursé. Le versement doit intervenir en une seule fois. 

Chercher le meilleur crédit possible pour investir en SCPI ne revient pas simplement à chasser le meilleur taux. Renseignez-vous également sur les modalités de remboursement anticipé partiel ou encore les possibilités de solder totalement le crédit (en cas de revente de vos parts). N’oubliez pas aussi les frais annexes. En effet, pour un crédit SCPI, la banque exigera comme pour un crédit immobilier classique une garantie (crédit logement, hypothèque ou nantissement de parts) ainsi qu’une assurance de prêt (décès-invalidité a minima).

Pour optimiser votre placement via les SCPI, l’appui d’un courtier peut être déterminant. En qualité d’intermédiaire, il vous aidera à obtenir les meilleures conditions et à contrôler les frais liés au crédit pour optimiser votre imposition sur les revenus provenant de la SCPI.

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