La différence entre un compromis de vente et une promesse de vente

Lors d'un achat immobilier, plusieurs étapes sont importantes lors du parcours d'achat. Pas toujours facile à comprendre, Monemprunt.com vous explique la différence entre un compromis de vente et une promesse de vente.

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La promesse de vente

Dans la promesse de vente, le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur. L'engagement porte sur la vente de son bien à un prix précis et déterminé au préalable. Il donne une "option" pour un temps donné.

Pendant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente de son bien ou de proposer le bien à un autre acheteur. Ce dernier peut également refuser à terme d'acquérir le bien.  

En contrepartie de cet avantage, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation généralement égale à 10 % du prix de vente.

S'il se décide à acheter, cette indemnité s'enlèvera de la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter, l'indemnité sera versée au propriétaire.

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé. Si elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par un acte authentique.

Bien qu'il ne soit pas  obligatoire, ce document se révèle indispensable.

Le compromis de vente

Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s'engagent à conclure la vente à un prix déterminé. Juridiquement, le compromis équivaut à vente.

Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis amène un versement par l'acquéreur d'une somme située entre 5 % 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. 

Les clauses suspensives 

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'y insérer des clauses suspensives. 

Il peut s'agir d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune. Dans ce cas, les sommes versées par l'acquéreur sont restituées.

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit ", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts si il refuse de signer la vente.

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Florian BOUVIER