Réaliser une estimation de prêt immobilier précise avec Monemprunt.com

Vous souhaitez réaliser un projet immobilier ? Que ce soit pour un investissement dans le neuf comme dans l’ancien, vous aurez besoin de liquidités pour être en capacité d’acheter. La meilleure solution pour en obtenir est de souscrire à un emprunt. Mais avant de contacter votre banquier, il est possible réaliser vous-même une simulation de prêt immobilier afin de connaître votre capacité d’emprunt et vos mensualités. Monemprunt.com, courtier en prêt immobilier, vous explique tout l’intérêt de bien estimer votre capacité d’emprunt avant vous lancer.

Calculer en détail les mensualités de son emprunt

Le premier avantage de l’estimation de prêt immobilier est d’obtenir un ordre d’idée très précis du montant des mensualités que vous aurez à rembourser.

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Que comprend un prêt immobilier ?

Mais avant de revenir en détail sur la simulation, il est important de bien avoir en tête ce que comprend un emprunt immobilier. Le prêt ne se réduit pas à la simple somme d’argent dont on a besoin pour investir. De nombreux autres frais entrent en jeu pour évaluer le montant exact à emprunter. Pour le calculer, on prend en compte la valeur du bien, on y ajoute les frais de notaire, les frais de garantie, le coût estimé des travaux (s’il y en a un) et on soustrait le montant de l’apport.

Emprunt = valeur du bien + frais de notaire + frais de garantie + (coût estimé des travaux) – apport

Une fois que le montant de l’emprunt est bien établi, on peut avoir un ordre d’idée assez précis de ses mensualités. Cependant, ces dernières évolueront en fonction du taux d’intérêt que l’on obtient, mais pas seulement. D’autres éléments sont à prendre en compte, à l’image du taux d’assurance.

De nombreux paramètres entrent en compte dans un emprunt immobilier, il est donc extrêmement difficile de l’estimer seul, si bien qu’avoir recours à un simulateur de prêt immobilier performant comme celui de monemprunt.com est d’une aide précieuse.

Réaliser une estimation grâce au simulateur monemprunt.com

Le simulateur de prêt immobilier monemprunt.com s’adapte à toutes les situations afin de vous fournir, le plus précisément possible, votre capacité d’emprunt ainsi que vos mensualités. Que vous soyez primo-accédant, que vous achetiez pour louer ou que vous empruntiez en couple, tous les scénarios sont pris en compte pour réaliser le calcul de votre emprunt.

Une fois que vous avez une idée détaillée de votre projet immobilier, il vous est possible de simuler votre emprunt. Cependant, il est nécessaire que vous ayez connaissance de certains détails sur votre projet afin que le calcul de votre capacité d’emprunt soit le plus précis possible. Avant de commencer la simulation, il est nécessaire de bien connaître :

  • Le type de bien choisi (neuf, ancien, terrain…)
  • Son usage (résidence principale, secondaire ou investissement locatif)
  • Le prix net du bien
  • Le montant estimé des travaux (s’il y a en a)
  • Le montant des frais d’agence
  • Le montant des frais de notaire
  • Le nombre de personnes souscrivant à l’emprunt
  • L’âge des personnes souscrivant à l’emprunt
  • Le salaire mensuel de chacun des emprunteurs
  • Les revenus complémentaires
  • Les crédits existants
  • Le montant de l’apport personnel
  • Le nombre de personnes du foyer
  • La durée souhaitée du prêt
  • La mensualité maximale souhaitée
  • Le revenu fiscal de référence

Même si vous ne disposez pas précisément de toutes ces informations, rien ne vous empêche de simuler un emprunt s’approchant au maximum de votre futur projet. Vous connaîtrez ainsi votre capacité d’emprunt et si vous souhaitez aller plus loin, nos conseillers seront en mesure de vous accompagner.

Simuler mon emprunt

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Les avantages de confier la négociation de son emprunt à un courtier

Une fois que votre simulation de prêt est réalisée, l’étape la plus difficile arrive : obtenir son emprunt. Malheureusement, ce n’est pas parce que le simulateur vous a promis un taux d’intérêt et les mensualités qui vous conviennent que votre banquier les proposera. C’est pourquoi faire appel à courtier en prêt immobilier s’avère très utile. Il utilisera ses contacts et démarchera les banques à votre place pour vous trouver le meilleur emprunt possible, en négociant les meilleurs taux. Sur ce point, les courtiers de monemprunt.com se mettent au service de votre projet immobilier afin de vous aider à le réaliser.

Être contacté par un courtier monemprunt.com

Tout comprendre sur les frais générés par le prêt et l’investissement

Pour aller plus loin dans les frais générés par l’investissement, on pourrait les classer en deux grandes familles : ceux contractés lors de l’achat et ceux liés à l’emprunt.

Les frais de notaire et les frais d’agence

Concernant les frais contractés lors de l’achat, on dénombre les frais de notaire et les frais d’agence. Si les premiers sont inévitables, il est possible d’échapper aux autres si on ne passe pas par une agence immobilière.

Comment calculer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont fixés par l’État et servent à payer les différentes taxes d’enregistrement ainsi que le notaire. Ils évoluent en fonction de la zone géographique où vous achetez et du type d’acquisition que vous faites (bien neuf ou ancien). Pour un bien ancien, il faut compter entre 7 et 8 % du prix de vente et pour un bien neuf entre 2 et 3 %.

Comment calculer les frais d’agence ?

Même si dans la plupart des cas, c’est à l’ancien propriétaire de s’acquitter des frais d’agence, ces derniers sont souvent directement répercutés sur le prix du bien. Contrairement aux frais de notaire, il est plus difficile d’anticiper les frais d’agence, car aucune réglementation ne les encadre. Cependant, ils oscillent généralement entre 3 et 7 % du prix de vente du bien.

À noter : on ne parle ici que des frais contractés au moment de l’achat. Chaque investissement implique aussi des frais a posteriori qu’il est bon d’anticiper ; coûts du déménagement, coût de l’ameublement, taxe d’habitation, charges de copropriété…

Comment sont calculés les taux d’intérêt ?

Autre facteur éminemment important à prendre en compte dans son emprunt : le taux d’intérêt. Mais comment sont calculés les taux d’intérêt ? Eh bien, ils dépendent de votre profil, de la nature du crédit, de la durée de l’emprunt, mais aussi de la conjoncture économique. Il représente la rémunération de la banque qui va vous prêter de l’argent. S’il est difficile de prédire les taux d’intérêt, la meilleure chose à retenir est que plus le pourcentage est bas, plus l’emprunt est avantageux. Pour avoir un ordre d’idée de ces fluctuations, quand en juin 2015 on empruntait à un taux moyen de 2,5 %, fin juin de 2019 les taux sont descendus à 1,3 %.

Qu’entend-on par amortissement du prêt ?

En France, la tendance, quand on emprunte, est aux prêts amortissables qui peuvent être à taux fixe ou à taux révisable. On appelle amortissement la partie du capital remboursé à chaque mensualité. L’autre partie des mensualités est allouée au remboursement des intérêts et ces derniers sont calculés sur le capital restant dû. C’est pour cela que cette part prend une place beaucoup plus importante en début d’emprunt (jusqu’à 50 % la première année) et réduit proportionnellement à l’augmentation de l’amortissement. C’est justement le tableau d’amortissement qui détaille la part d’intérêts et de capital remboursé payés à chaque mensualité.

Ne pas négliger l’assurance et la garantie

Autre élément qui fait gonfler la note de l’emprunt : l’assurance. Pour se prémunir des risques d’accidents de la vie (décès, perte totale et irréversible d’autonomie, arrêt de travail avec ITT, IPP, IPT…), la banque demande à l’emprunteur d’être couvert par une assurance. En cas de grave incident, l’assurance vient prendre en charge le remboursement de l’emprunt. Cependant, elle a un coup qui vient s’ajouter aux intérêts ;

  • Le taux est généralement compris entre 0,20 et 0,45 % du montant emprunté
  • Le taux peut être supérieur ou égal à 1 % pour les personnes plus âgées

Bon à savoir : depuis 2010, l’assurance n’a plus besoin d’être celle de la banque prêteuse. Vous pouvez choisir de souscrire à une autre assurance, ce qui permet de faire jouer la concurrence. De même, depuis 2014, à chaque date anniversaire du contrat vous pouvez le résilier et changer d’assurance.

Mais pour se prémunir des risques non couverts par l’assurance, les banques demandent d’autres garanties. Il en existe plusieurs :

  • L’hypothèque : le bien peut être saisi en cas de non-paiement des mensualités
  • L’Inscription en privilège de prêteurs de deniers (IPPD) : une forme d’hypothèque qui génère des frais de garantie moins importants
  • La société de cautionnement : elle se porte garante pour l’emprunteur en contrepartie d’une contribution à un fonds mutuel de garantie

Il est important de bien choisir son option de garantie, car les frais générés peuvent peser sur le budget (jusqu’à 2 % du prêt).

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Les facteurs qui viennent influer sur le prêt

On l’a vu en amont, les conditions d’un emprunt sont soumises à de nombreux paramètres. Ceux-ci sont d’envergure économique, mais dépendent aussi du projet immobilier et du profil de l’investisseur.

Les taux d’intérêt dépendent de la conjoncture économique

En fonction des années, les taux d’intérêt peuvent virer à la baisse ou à la hausse. Tout d’abord, parce qu’ils dépendent de la politique des banques centrales. La Banque centrale européenne, en jouant avec les taux directeurs, peut rendre la situation plus ou moins propice à l’obtention des crédits et moduler l’inflation. Cette variation dépend aussi des banques et de leurs stratégies commerciales pour attirer des clients dans un contexte concurrentiel accru.

Quoi qu’il en soit, durant toute l’année 2018 et début 2019, on a constaté des taux d’intérêt très avantageux, et certains plus bas que les prévisions d’inflation. Un emprunt dans un tel contexte reviendrait à ne pas perdre d’argent, voire à en gagner. Ces prévisions restent au beau fixe pour toute la fin 2019, promettant de belles opportunités d’investissement.

L’emprunt peut varier en fonction du projet immobilier

Les taux d’intérêt varient aussi en fonction du projet immobilier. Par exemple, quand on achète dans le neuf ou dans l’ancien, on risque de ne pas décrocher le même taux ; avec une tendance à des taux plus élevés dans le neuf. Cette différence vient compenser les risques de reports de mensualités jusqu’à la livraison du bien, ainsi que des prix plus élevés, le tout générant la potentialité d’insolvabilité plus importante.

Autre éventualité : dans le cas d’un deuxième achat, les banques vont étudier les emprunts existants. Ils pèseront dans la balance lors de l’accord de la banque et de la définition du taux d’intérêt.

Pour finir, si vous empruntez à deux, ce sont les deux profils qui vont être examinés. Les banques peuvent le voir comme un avantage s’ils sont tous les deux solides, ou comme un inconvénient si l’un d’eux est bancal.

L’emprunt peut varier en fonction de la situation de l’investisseur

Enfin, l’emprunt dépend aussi de la situation personnelle et professionnelle de l’investisseur :

  • Un haut niveau de revenu facilite l’obtention d’un prêt
  • Au contraire, un revenu plus modeste peut donner le droit à des prêts aidés
  • La zone géographique où l’on investit peut donner le droit à des prêts spéciaux (prêts régionaux primo-accédants)
  • Comme dit en amont, l’âge et l’état de santé sont aussi des critères qui comptent, mais ils concernent surtout le taux de l’assurance

Chaque projet immobilier est différent, et logiquement l’emprunt suit le même principe. Maintenant que vous avez toutes les clés pour comprendre un prêt immobilier, il ne reste plus qu’à simuler le vôtre afin de connaître votre capacité d’investissement et vos mensualités. Et si vous voulez aller plus loin et concrétiser votre projet, les experts monemprunt.com sont là pour vous aider.

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