Les étapes d'un projet immobilier

Devenir propriétaire de son logement est une décision mûrement réfléchie. Pour réussir votre projet immobilier, vous devez le préparer et effectuer un certain nombre de démarches incontournables. Elles vous permettent, outre le choix du bien, de définir quelles sommes vous pouvez personnellement investir, quels prêts vous pouvez obtenir et comment orchestrer au mieux l'ensemble des opérations.

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Les étapes d'un projet immobilierLe budget prévisionnel du projet immobilier et votre capacité d'emprunt

Vous avez choisi le secteur dans lequel vous allez acquérir un bien immobilier. Renseignez-vous sur les prix pratiqués auprès d'agences immobilières et visitez différents biens pour vous faire une idée. Votre choix effectué, construisez le budget prévisionnel global et réaliste du projet et estimez votre capacité d'emprunt.

Les frais liés à l'emprunt comprennent :

  • le remboursement prévisionnel du prêt,
  • les frais bancaires d'ouverture et d'instruction du dossier,
  • les éventuels frais d'agence et frais de courtier en crédit, les frais d'acte (de notaire),
  • les garanties (hypothèques),
  • les frais d'assurance (décès, perte d'emploi).

Les dépenses liées au futur logement : le déménagement, d'éventuels travaux et charges de copropriété au prorata temporis du trimestre en cours, les impôts fonciers si vous êtes propriétaire.

Pour évaluer votre capacité d'emprunt, faites le bilan de vos revenus et de vos charges habituelles. L'apport personnel que vous allez utiliser pour votre prêt comprend votre épargne, les prêts familiaux ou les donations en argent. Plus il est élevé, plus les négociations du prêt avec la banque sont facilitées, notamment s'il s'établit autour de 20%.

Les revenus pris en compte sont ceux qui ont un caractère certain : les salaires et primes régulières, les revenus fonciers nets, les revenus de produits financiers, les pensions alimentaires, les allocations familiales, certains avantages en nature. L'apport personnel s'y ajoute.

Les charges constantes sont les crédits en cours, les assurances, les impôts, les dépenses courantes de fonctionnement, les frais de téléphonie, Internet et TV.
Vous devez savoir que les mensualités du crédit immobilier ne doivent pas s'élever à plus de 33% des revenus. Votre intérêt est d'obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre emprunt.

Du choix du bien immobilier à la signature de la promesse de vente

Vous avez choisi d'acquérir un logement pour y habiter avec votre famille. Vous achetez un bien existant, neuf ou ancien, ou vous faites construire votre maison. Pour choisir un terrain, consulter le PLU (Plan Local d'Urbanisme) et demandez votre certificat d'urbanisme à l'administration. Ces documents réglementent les terrains constructibles et les normes à respecter. Selon le type de maison, le recours à un architecte et à un entrepreneur ou à un constructeur de maisons individuelles précèdent le dépôt de permis de construire.

Au niveau juridique, diverses dispositions s'imposent. L'avant-contrat le plus utilisé pour les logements anciens est la promesse de vente qui est un engagement ferme du vendeur de vous vendre son bien pendant un délai fixé et, pour votre part, le droit de l'acheter ou non dans un délai défini en amont avec le vendeur. En contrepartie, vous devez verser une indemnité d'immobilisation (clause suspensive), en général 10% du prix de vente. La promesse de vente se distingue du compromis de vente qui lui est un engagement ferme et réciproque des deux parties, assorti également d'une indemnité appelée clause pénale. Le compromis de vente doit spécifier une dâte de fin précise. Vous pouvez insérer une clause suspensive permettant de vous libérer de tout engagement en cas de refus de l'établissement bancaire.
Ces documents peuvent être signés sous-seing privé (entre particuliers), ou devant un notaire ou devant l'agent immobilier. Compte tenu de l'importance du formalisme et du contenu des avant-contrats, monemprunt.com vous conseille d'avoir recours à un notaire qui garantit vos intérêts.
Pour les logements neufs, les avant-contrats sont des contrats de réservation.

etapes-projet-immo_2-720.jpgLe prêt immobilier, la clé de voûte du projet

Par le chemin classique, le délai moyen pour trouver un crédit immobilier est de 45 jours. Votre intérêt est bien évidemment d'effectuer des comparaisons entre établissements bancaires et de choisir le meilleur taux et les meilleures conditions d'emprunt. Il est utile, par ailleurs, de vous renseigner sur les divers prêts aidés auxquels on peut prétendre tels que les Prêts à Taux Zéro, PTZ, ou PTZ+ ou le prêt 1% employeur.

Monemprunt.com vous aide dans votre démarche et simplifie toutes les étapes. En quelques clics, gérez votre demande de prêt entièrement en ligne : des premières simulations à la signature de votre prêt. Soumettez votre demande de prêt quand vous le souhaitez. Et recevez une offre de prêt des plus grandes banques françaises partenaires, à un taux compétitif et sur-mesure, sous quelques jours seulement. Tout ça sans frais inutiles ni commissions. Et si vous avez des questions, notre équipe est là pour vous conseiller.

Le dossier de demande de prêt

Lorsque vous avez choisi votre établissement bancaire, vous devez constituer un dossier de financement comprenant diverses pièces justificatives, bulletins de paie, avis d'imposition, justificatifs, relevé se compte.
Une hypothèque est demandée par la banque qui garantit le paiement de la dette. Les frais d'hypothèque s'élèvent généralement à 2 % du montant du prêt, plus les frais de notaire. Une Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD), qui fonctionne comme une hypothèque, est plus avantageuse.
Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, vous êtes tenu de contracter une assurance de prêt. C'est une garantie de protection, pour vous et votre famille. Si vous devez faire face à une perte brutale de revenus à la suite d'une incapacité ou d'une invalidité, vous pouvez conservez votre bien. Si vous décédez, vos enfants n'hériteront pas de la dette. Vous pouvez choisir l'assurance proposée par votre banque ou souscrire auprès d'un autre assureur si le taux est plus intéressant.

Des assurances de 4 types peuvent être souscrites, selon vos souhaits et votre situation personnelle, cette assurance est obligatoire :

  • décès + perte totale et irréversible d'autonomie (DC+PTIA),
  • Incapacité Temporaire et Totale de Travail (ITT),
  • Invalidité Permanente et Totale (IPT),
  • Invalidité Permanente et Partielle (IPP).

L'accord de principe de la banque

L'offre de prêt est envoyée en courrier recommandé par la banque, un mois avant la signature finale. Pour les prêts immobiliers à taux fixe, un document récapitule les éléments du prêt : montant, durée, taux, mensualité assurance comprise, TEG (taux effectif global) et tableau d'amortissement détaillé. Pour les prêts à taux variables, les modalités de variation du taux sont précisées ainsi que l'incidence d'une variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit.

A partir de la réception de l'offre, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours (Loi Scrivener) pour vous rétracter, et d'un délai de 30 jours pour l'accepter. Lorsque le contrat est daté, signé et retourné à la banque, l'acquisition du logement doit être réalisée dans les quatre mois suivants, sous peine d'annulation du prêt. Celle-ci peut aussi intervenir si un prêt représentant au moins 10 % du capital nécessaire a été refusé.

La réalisation concrète du projet immobilier

L'acquisition de votre bien immobilier se réalise par un acte notarié devant le notaire, acte qui vous confère la qualité de propriétaire. Vous devez régler la totalité de votre achat et les frais de notaire y afférents au moment de la signature.

Le contrat de vente contient toutes les dispositions de l'avant-contrat :

  • état civil de l'acheteur et du vendeur,
  • désignation précise du bien (localisation, superficie, détail des locaux),
  • superficie du terrain pour une maison,
  • dates de signature du contrat et de prise de possession du bien,
  • éléments financiers : prix de vente, moyen de financement, montant des honoraires de l'agence immobilière et du notaire, sommes versées au moment de la signature de l'avant-contrat et de la vente,
  • clauses diverses : clauses suspensives, clause relative aux assurances de dommages ouvrages et à la garantie décennale si nécessaire.

Les diagnostics techniques obligatoires du bien immobilier, selon l'ancienneté et la situation du bien, font l'objet de certificats fournis par le vendeur et joints au dossier de vente. Ils concernent principalement :

  • la présence ou non d'amiante, de termites et de plomb,
  • le diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • le diagnostic de l'état des risques naturels et technologiques (ERNT),
  • le contrôle de la sécurité des installations de gaz,
  • le contrôle de la sécurité de l'installation électrique (depuis le 1er janvier 2009),
  • le contrôle de la sécurité des installations d'assainissement (depuis 2013).

Le remboursement du prêt immobilier démarre un mois après la signature de l'acte authentique de vente. Il vous reste à assurer votre bien immobilier et à réaliser votre déménagement !