Le prêt relais, qu’est-ce que c’est ?

Le prêt relais est un contrat avec un établissement bancaire qui permet d'acquérir un bien immobilier avant de réaliser la vente d'un autre bien. Lorsque vous devez faire face à un problème de trésorerie, vous avez besoin d'un prêt relais qui vous permette de financer cette opération. Les banques offrent diverses possibilités. Votre intérêt est de choisir le mieux adapté à votre projet, à vos moyens et à vos besoins.

Le fonctionnement global d'un prêt relaisLe fonctionnement global d'un prêt relais

Le dispositif

Pour acheter un nouveau bien immobilier, vous avez besoin des fonds immobilisés dans votre propriété actuelle. Votre banque vous prête une partie de la somme grâce à un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts, prêt appelé à être soldé dès que la vente se réalise. Le prêt relais tient compte de toutes les spécificités de l'opération. Si vous avez besoin d'un prêt supplémentaire pour boucler votre budget d'acquisition, il peut vous être accordé sous forme de prêt classique amortissable.

Le montant

C'est la valeur du bien immobilier mis en vente qui détermine le montant du prêt relais. La banque retient le plus souvent l'estimation réalisée par un expert. Le montant accordé couvre en général 70% du prix du bien, même si le taux peut être ramené à 50%, considération faite de risques et autres paramètres techniques. Le taux maximum est de 80%.
Les prêts relais sont de courte durée, d’un à deux ans. Le principe du remboursement est celui d'un remboursement différé. L'emprunteur verse mensuellement les intérêts sur la somme empruntée tant que le prêt relais est en cours. Le capital se règle en une fois, après la vente. Pour les acquéreurs modestes, les banques diffèrent parfois le paiement des intérêts.

Quel est le coût réel d'un crédit relais pour l'emprunteur ?

Le principe même du crédit relais en fait un crédit cher. Vous payez des intérêts sur l'ensemble du capital emprunté pendant toute la durée du prêt alors que, pour un emprunt classique, vous remboursez en même temps le capital et les intérêts. Très souvent, vous ne remboursez que la prime décès-invalidité durant le crédit relais, le capital étant remboursé lorsque la vente est réalisée.

Trois types principaux de prêts relais

Le prêt relais "adossé" ou "associé" à un crédit principal

Il correspond à l'hypothèse la plus courante. Il s'agit d'un acheteur qui n'a pas fini de rembourser son crédit immobilier initial et qui souhaite acheter un bien plus cher. Un prêt relais adossé consiste à associer le prêt relais avec un crédit immobilier classique. Dans l'attente de la vente du premier bien, le bénéficiaire du prêt rembourse les intérêts du prêt relais et les premières mensualités de son crédit immobilier. Lorsque la vente se réalise, il rembourse le prêt relais et poursuit le remboursement des échéances de son crédit immobilier.

Le prêt relais "sec"

Dans ce cas, l'ancien crédit immobilier est remboursé. Le produit de la vente de l'ancien bien est suffisant pour couvrir totalement le coût du nouveau bien. L'hypothèse de ressources personnelles suffisantes de l'emprunteur est aussi possible.

Le prêt relais "intégré"

L'emprunteur souscrit un seul prêt global amortissable, prêt à long terme dont le montant inclut celui du prêt relais. Si, de manière anticipée, un remboursement partiel du prêt intervient, après la vente de l'ancien bien, il n'y a pas de pénalités.

Les prêts relais sont majoritairement combinés avec des crédits à long terme. Le nouveau bien est en général plus cher que l'ancien et la banque n'a aucun intérêt à prêter sans réaliser une opération financière intéressante pour elle.

Les facteurs de choix et les conséquences si la vente ne se réalise pas

Comment choisir ?

Le prêt relais est la solution incontournable si vous n'avez pas les moyens d'assumer temporairement le coût de deux biens immobiliers en même temps. Dans les faits, cette situation correspond à la majorité des Français. Une autre possibilité réside dans la vente du logement actuel accompagnée d'une prise de location le temps de réaliser l'achat d'une nouvelle propriété. Elle exclut de fait tout achat "coup de cœur" qui oblige à rassembler rapidement des fonds et n'est nécessairement plus économique si l'on considère tous les frais annexes.

Le prêt relais adossé est adapté aux emprunteurs qui souhaitent payer une mensualité proportionnelle à leur capacité d'endettement. Le prêt relais n'est soldé qu'après la vente du premier logement, dans les délais prévus dans le contrat, soit 24 mois maximum.
Les prêts relais secs conviennent aux emprunteurs qui ne souhaitent rembourser que de petites mensualités correspondant aux intérêts du prêt.

Les conséquences en cas d'absence de vente

Les prêts relais secs sont accordés généralement pour une durée contractuelle de 12 mois. Si, au bout de plusieurs mois, aucune possibilité de vente n'apparaît, la banque entre en contact avec son emprunteur. Un suivi personnalisé est effectué, assorti de conseils. Le prêt peut être reconduit pour 12 mois ou plus.

Si le bien immobilier n'est pas vendu ou s'il est vendu pour une somme très inférieure au montant estimé au départ, le prêt relais ne peut être remboursé en totalité. La seule solution est alors de convertir le prêt relais en prêt amortissable classique. Ce type de désagréments peut être évité si une évaluation réaliste du bien immobilier est effectuée par l'emprunteur aidé d'un expert.