Calcul des frais de notaire

Calculez vos frais de notaire

Simulez vos frais de notaire : Grâce à notre calculette, vous pourrez estimer le montant de vos frais de notaire, qu’il s’agisse d’un bien neuf ou ancien. Elle est régulièrement mise à jour pour intégrer les changements législatifs qui peuvent intervenir dans chaque département. Plus bas, vous trouverez des informations pour bien comprendre ce que sont les frais de notaire : Que contiennent-ils ? Comment sont-ils calculés ?

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier - plus communément appelés frais de notaire - sont à ajouter au prix d’achat d’une maison ou d’un appartement lorsque vous vous portez acquéreur. Ils correspondent à un pourcentage de la valeur d’achat. Ils ne s’appliquent pas sur la commission de l’agence ni les équipements vendus avec l’appartement ou la maison. Quand le précédent propriétaire vous cède sa maison avec le salon de jardin ou que votre construction neuve comprend une cuisine équipée, pensez à retrancher leur prix de celui du coût du bien.

Se baser sur une simulation de frais de notaire permet d'anticiper le montant que vous allez devoir ajouter à la valeur du bien. Les estimer permet ainsi de mieux préparer son achat en provisionnant la somme nécessaire, qu’il s’agisse de frais de notaire pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif.

Comment sont calculés les frais de notaire ?

Ce que l’on a l’habitude de désigner par frais de notaire sont en réalité des frais d’acquisition. C'est le cumul d’un ensemble de taxes et des émoluments perçus par le notaire au titre des prestations de mutation d'un bien ou d'un droit immobilier. Ces “émoluments” sont la rémunération du notaire : Ils ne représentent en général que 20 % du total des frais d’acquisition.

La majeure partie du montant (les 80 % restants) étant des taxes (lire ci-après le détail de la composition des frais de notaire).

Comment sont calculés les frais de notaire ? En appliquant un pourcentage sur la valeur du bien acquis pour chaque taxe exigée par la loi. Il existe donc un barème de frais de notaire pour les différents prélèvements qui interviennent. Les taux appliqués peuvent varier selon la localisation, ce qui a pour conséquence d’aboutir à un montant des frais de notaire qui varie d’un département à l’autre.

Quelle est la composition des frais de notaire ?

De quoi sont composés les frais de notaire ? Voici le détail des frais d’acquisition d’un bien immobilier. La décomposition des frais de notaire peut vous aider à mieux estimer leur montant. Voici la composition des frais d'acquisition :

• Les frais de mutation (ou droits d’enregistrement) ainsi que la taxe de publicité foncière (TPF) : Ils dépendent de la valeur d’achat du bien immobilier et de sa zone géographique. Le taux du droit départemental est variable, compris entre 1,20 et 4,50 % selon le département, avec un taux normal fixé à 3,80 %. Il faut également ajouter une taxe communale additionnelle avec un montant de 1,20 %. Enfin, un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental s’ajoute. Le taux est de 2,37 %. Ajoutez la contribution de sécurité immobilière (0,1% avec un minimum de 15 €) et vous obtenez un total pouvant grimper jusqu’à 5,81 % du montant de l’acquisition.
• La rémunération du notaire : Ces émoluments respectent un barème précis. Le taux varie selon le montant de l’acquisition, avec des tranches d’assiettes successives. Vous pouvez retrouver le détail dans le tableau ci-dessous. 
• Les frais & débours du notaire : Parce que le rôle du notaire est de vous accompagner dans le processus d’achat ou de vente, il engage pour vous des frais dans le cadre de la constitution du dossier. À ce titre, vous devrez verser des frais et débours. En clair, vous rembourserez au notaire les sommes dont il a dû s’acquitter pour la consultation du cadastre, procéder à la demande de documents d’urbanisme ou contacter par exemple un syndic.

Les trois grandes composantes des frais de notaire aboutissent à une somme totale à régler par l’acheteur.

La CSI représente 0,10 % du prix d’achat. Celui de la TPF dépend du type de bien et de sa localisation. En effet, les maisons ou les appartements acquis neuf ou en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) bénéficient d’un taux réduit pour ce droit d’enregistrement.

Le taux de la TPF départementale est voté par les conseils départementaux dans les limites autorisées par la loi. Au 1er juin 2021, seuls Mayotte, l’Indre, l’Isère et le Morbihan appliquent une TPF à 3,80 %. Les autres collectivités ont opté pour une TPF à 4,50 %.

Les départements, comme les communes, peuvent décider d’accorder des abattements et des exonérations afin de réduire l’assiette de calcul de la TPF. Pour savoir si vous êtes concernés, n’hésitez pas à questionner votre agent immobilier ou votre future mairie.

Barème en vigueur pour la rémunération du notaire (émoluments)

Combien le notaire se paye-t-il lors d'un achat ? Malgré les sommes importantes payées par les acheteurs, seule une modeste partie revient au notaire. Voici le barème en vigueur pour les émoluments du notaire :

Sachez que si les tarifs exigés par un notaire - notamment en ce qui concerne sa rémunération - font l’objet d’un barème réglementé, il est possible d’y déroger. En effet, des remises sur les émoluments sont possibles notamment lorsqu’une prestation dépasse une certaine valeur. Mais attention, là encore, tout est codifié. Le taux de remise par catégorie d’actes ou par tranche d’assiette doit être le même pour tous les clients de l’office notarial. Impossible donc de bénéficier d’une remise exceptionnelle et individualisée.

Frais de notaire neuf vs ancien

La base de calcul des frais de notaire change totalement selon si l'acheteur se tourne vers un bien neuf, ancien ou encore vers un terrain. Voici les trois scénarios expliqués pour vous.

Où vont les frais de notaire ?

Vous aussi, vous vous demandez à quoi correspondent les frais de notaire ? Voici la réponse cas par cas. Dans le cas d'un achat de logement ancien, les frais de notaire sont destinés :

• à l'Etat : 77% environ. 
• à payer le notaire : 20% environ.
• à rembourser les frais engagés par le notaire : 3% environ.

Dans le cas d'un achat de logement neuf (en VEFA), la répartition des frais d'acquisition est un peu différente :

• 37% environ vont à l'Etat
• 55% environ servent à payer le notaire
• 8% environ servent à rembourser les frais engagés par le notaire.

Finalement, si vous vous orientez vers l'achat d'un terrain, les frais de notaire seront composés comme ceci : 

• L'Etat prendra 70% environ.
• Le notaire se versera 25% environ.
• Le notaire remboursera ses dépenses à hauteur de 5% environ.

Frais de notaire pour l’achat ancien

Les frais de notaire pour l’achat d’une maison ancienne ou pour un appartement ancien ne permettent pas de bénéficier des taux réduits. Ce sont les barèmes que nous venons d’évoquer ci-dessus qui s'appliquent. Voici le montant des frais de notaire pour l'achat d'une maison ou d'un appartement ancien :

Le pourcentage global des frais de notaire dans l’ancien est donc de 7 à 8%. 

Seuls quelques départements permettent de bénéficier de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) plus bas que sur le reste du territoire. Il s’agit du département de l’Indre, de l’Isère, du Morbihan et de Mayotte.

Frais de notaire pour l’achat neuf

Bonne nouvelle, si vous vous lancez dans l’achat d’un bien neuf, les frais de notaire y sont plus bas que dans l’ancien. Voici le montant des frais de notaire pour l'achat d'une maison ou d'un appartement neuf (en VEFA) :

En effet, le pourcentage des frais de notaire dans le neuf représente fréquemment de 2 à 3 % du prix de vente.

Il s’agit donc de frais de notaire réduits dont vous pouvez bénéficier pour une construction neuve, qu’il s'agisse d’une maison ou d’un appartement.

Le calcul des frais de notaire en VEFA - c’est-à-dire pour un bien mis en vente en état futur d’achèvement ou achevé mais qui n’a jamais été habité - peut se faire en utilisant notre simulateur de frais de notaire, et en reprenant les mêmes informations que pour le calcul des frais de notaire dans l’ancien : le prix d’acquisition ainsi que la localisation du bien vont permettre d’aboutir à une estimation des frais. 

Sachez par exemple que la taxe de publicité foncière possède dans le neuf un taux de 0,715 % sur le prix hors taxes (HT) du bien, nettement plus faible que le taux normal de 3,80 % fixé dans l’ancien.

Pour commander son appartement ou faire construire sa maison, les frais de notaire sont réduits. Un atout pour la construction neuve qui permet de compenser certains surcoûts. À méditer si vous hésitez encore ancien ou neuf pour devenir propriétaire.

Quand payer les frais de notaire ?

À la signature du contrat de vente. À noter que le notaire peut exiger le versement d’un acompte à hauteur de 5% à 10% du montant total de l’achat, déposé sur un compte séquestre. Ce versement ne peut être demandé qu’une fois l’étape du compromis de vente passée.

Une fois la prestation accomplie, le notaire remet un document détaillé précisant les montants des frais à payer. Ce règlement s'effectue ensuite lors de la signature de l’acte authentique. Le notaire pourra ensuite procéder à une régularisation des frais réellement dus une fois les taxes reversées. Aussi, il est possible que l’acquéreur reçoive un remboursement quelque temps après.

À quoi servent les frais de notaire ?

Restant à la charge exclusive de l’acquéreur, au moment de la finalisation de la transaction, ces frais correspondent essentiellement à des impôts et des taxes reversés à l’État (à plus de 60%).

Ces frais d’acquisition servent à financer :

• L’enregistrement au cadastre
• Les taxes appliquées sur la transaction destinée au Trésor Public et aux collectivités locales
• La rémunération du notaire aussi appelée « les émoluments » (- de 20% du total des frais) comprenant une part fixe et une part variable
• Les différents frais et débours (sommes réglées par le notaire pour le compte de son client, comme la publicité foncière, les frais de déplacement, le paiement du géomètre expert, du syndic, du conservateur…)