Comment faire baisser les frais de notaire ?

Les frais de notaire constituent un élément incontournable de toute transaction immobilière. Réduits pour l’achat d’un bien neuf, ils composent en revanche une part plus importante pour un bien ancien. Mais il existe des solutions pour les réduire : Voici les solutions qui existent !

Les frais de notaire et leur composition

Commençons par nous intéresser à la composition des frais de notaire, qu’il est plus juste de désigner par frais d’actes. Ils se décomposent en plusieurs frais et taxes. On retrouve ainsi dans les frais d’actes les droits de mutation et d’enregistrement, la taxe sur la publicité foncière, les frais et débours qui correspondent aux sommes avancées par le notaire ou encore les émoluments du notaire, c’est-à-dire sa rémunération.

Contrairement à ce que l’on peut souvent penser, ce n’est qu’une part réduite de l’ensemble des frais d’acte qui revient finalement au notaire. Les émoluments du notaire correspondent à environ 10 % du montant des frais d'acte perçus. La majeure partie des frais d'actes est en réalité reversée aux collectivités, et notamment au département ou à la commune dans lesquels se trouve le bien concerné par la mutation.

Cette présentation étant faite, intéressons-nous aux solutions pour faire baisser les frais de notaire.

Le mécanisme pour faire baisser les frais de notaire

Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour réduire le montant des frais de notaire qui s’applique sur une vente. Bonne nouvelle, vous pouvez cumuler la plupart de ces solutions.

Payer les frais d’agence séparément

Une grande partie des ventes immobilières se concluent avec l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier. Ainsi, si une agence a permis la mise en relation entre acheteurs et vendeurs, il est normal qu’elle facture des frais. Pour réduire les frais de notaire, il faut définir à qui revient l’obligation de payer les frais d’agence.

La meilleure solution ? Que les frais à régler à l’agence soient pris en charge par l’acheteur. Dans ce cas, il est possible de les soustraire du montant de la transaction, et de faire en sorte que les frais de notaire ne s’appliquent que sur la valeur du bien, et non sur le coût global de la transaction, frais d’agence inclus.

Que se passe-t-il si les frais d’agence sont réglés par le vendeur ? Dans ce cas, ils sont automatiquement inclus dans le calcul des frais de notaire.

En résumé, la prise en charge des frais d'agence par le vendeur n'impacte pas le montant net qu'il reçoit de la vente. Par contre, pour l'acheteur, cela influe sur le total des frais d'acquisition à payer… et donc sur le montant des frais de notaire ! Pensez à négocier ce point.

Demander une remise sur les émoluments du notaire

Comme nous l’avons détaillé en introduction, les frais de notaire sont composés pour une grande partie de taxes et de droits dont le montant va directement à différents organismes publics. Il n’est pas possible de jouer sur ces sommes, qui sont réglementées et dont le pourcentage est fixé dans des barèmes.

En revanche, il est possible de demander au notaire de faire un effort sur sa rémunération et ainsi de baisser la somme qu’il perçoit. Depuis la loi Macron en 2016, les remises théoriques que peut pratiquer le notaire sont importantes (jusqu’à 20 % de rabais). Mais dans les faits, les ristournes sont très rares.

En effet, la remise sur les émoluments pouvant aller jusqu’à 20 % doit être généralisée et ainsi concerner tous les clients du notaire pour une même prestation, à partir de 100 000 € minimum. En résumé, si un notaire s’engage à réduire sa rémunération, il doit le faire pour tous les dossiers.

Il reste possible en revanche de demander une remise partielle, mais qui est elle aussi relativement rare. Vous aurez plus de chances de l’obtenir dans le cas d’une mutation avec un montant important (plusieurs centaines de milliers d’euros) ou si vous faites appel régulièrement à l’étude. Toutefois, elle n’est pas dépendante uniquement de la bonne volonté du notaire. Celui-ci doit demander l’accord de la chambre départementale avant de l’accorder.

Distinguer la valeur du mobilier de la valeur de l’immobilier

Plus technique, nécessitant un peu plus d’effort pour amener à une baisse des frais de notaire, une autre solution existe : distinguer la valeur des meubles de la valeur de l’immeuble. En faisant cet effort d’apprécier la valeur des biens mobiliers inclus dans le bien immobilier, on peut réduire l’assiette de calcul pour le montant des frais de notaire.

Cette solution impose d’établir une liste du mobilier qui est présent dans le bien concerné par la vente. La cuisine, l’équipement électroménager, les meubles et autres équipements qui sont cédés avec l’appartement ou la maison ont une valeur. Celle-ci doit être évaluée, élément par élément, en se basant sur des factures et en appliquant une décote en fonction de l’âge, de la vétusté et de l’état général.

Ce montant du mobilier obtenu peut ensuite être déduit du prix de vente.

La liste qui consigne le mobilier doit être établie de manière claire et transparente entre acheteurs et vendeurs. Elle doit être conservée et pourra servir de justificatif en cas de contrôle de la part de l’administration fiscale.

Privilégier l’achat d’un bien neuf

Pour réduire de manière importante les frais de notaire, une solution simple consiste à se tourner vers l’immobilier neuf.

Les frais d’actes qui concernent les maisons ou les appartements neufs sont réduits. Le montant des frais de notaire est compris entre 7 et 8 % du prix d'achat dans l'ancien contre seulement 2 à 3 % pour un achat dans le neuf.

Une importante économie est possible, mais elle est souvent annihilée par le fait qu’un logement qui vient d’être construit est plus cher à l’achat (à surface et prestations équivalentes).

Il convient toutefois de regarder la situation au cas par cas, à l’échelle d’une ville, d’un quartier et même d’une rue. Dans certaines villes pour lesquelles il existe une demande forte, et un marché de l’ancien avec des prix élevés, un programme neuf peut être pertinent et permettre d’acheter à un prix au mètre carré raisonnable, avec des frais de notaire réduits.

Est-ce possible de déduire les frais de notaire des impôts ?

Pour faire des économies sur les frais de notaire, il peut être tentant de les utiliser en déduction d’une dépense. En déduction des impôts par exemple ou encore des revenus fonciers que vous percevez dans le cas d’un investissement locatif. Est-ce possible ? Non.

Les frais relatifs à l’acquisition du bien ne sont pas déductibles des revenus fonciers ou encore des impôts que vous payez, que vous ayez acheté votre résidence principale, votre résidence secondaire ou réalisé un investissement locatif.

Le montant des intérêts du prêt contracté pour réaliser l’achat était déductible par le passé (jusqu’en 2011). Les intérêts, les frais de dossier, le coût de la prise d’hypothèque et même les commissions bancaires relatives à l’opération pouvaient venir en déduction des impôts. Ce n’est désormais plus le cas.

Impossible donc de déduire les frais de notaire des impôts ou même des revenus que vous percevez pour en réduire le poids.