Calcul de la capacité d’emprunt

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"Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?"

Votre capacité d'emprunt, c'est la somme totale que vous êtes capable d'emprunter et de rembourser avec votre salaire. Ce montant est conditionné par votre capacité de remboursement mensuelle. Pour estimer votre capacité d'emprunt, renseignez vos salaires, votre apport, déduisez vos charges et vous obtiendrez votre capacité d’emprunt !

Lorsque l’on se lance dans un achat immobilier, neuf ou ancien, il est important de connaître l’enveloppe que l’on peut y consacrer. Concrètement, il s'agit de la question : “Combien puis-je emprunter avec mon salaire ?”. Pour le savoir, il faut simuler votre capacité d'emprunt. Il s’agit du montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus mais également des charges qui pèsent sur votre ménage.

Connaître sa capacité d’emprunt, c’est la première étape de votre projet immobilier. En sachant combien vous pourrez emprunter avec votre salaire et les charges qui pèsent sur vous, vous aurez une vision précise de l’aspect financier de votre projet d’achat. On se lance dans le calcul ?

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Commençons par une définition de ce qu’est la capacité d’emprunt. On peut la définir comme le montant que vous pouvez obtenir auprès d’une banque pour financer votre achat immobilier en tant qu’emprunteur. La capacité d’emprunt est donc un montant (plus précisément la somme maximale) que vous pouvez emprunter selon la composition de votre foyer, le montant de vos revenus mais aussi vos charges.

Les différences entre “capacité d’achat” et “capacité d’emprunt”

Il est important de ne pas confondre les notions de capacité d’achat et de capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt dont nous venons de donner une définition n’est qu’une composante de la capacité d’achat.

En effet, la capacité d’emprunt permet de déterminer la somme que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement bancaire pour financer tout ou une partie de votre achat immobilier. Mais d’autres éléments sont à prendre en compte pour valider votre budget et amener à l’achat. C’est le cas par exemple de votre apport personnel. Si vous disposez d’une épargne que vous pouvez mobiliser pour votre projet immobilier, cela va permettre de diminuer la somme à emprunter auprès des banques. Autre élément à prendre en compte, la possibilité de bénéficier d’un prêt à un taux réduit voire nul.

Il existe en effet des dispositifs proposés par des partenaires privés ou par l’État comme le prêt à taux zéro ou PTZ +, l'Éco PTZ, le Prêt d'accession sociale (PAS), le Prêt conventionné ou les prêts départementaux. Enfin, il ne faut pas négliger les frais d’acquisition - appelés par abus de langage frais de notaire - que vous devez régler lorsque vous êtes acheteur.

En prenant en compte toutes ces informations, on obtient la capacité d’achat grâce à la formule suivante :

Capacité d'achat = (capacité d'emprunt + apport personnel) – frais de notaire

Pour estimer votre capacité d'achat, ajoutez votre capacité d'emprunt à votre apport personnel, puis déduisez les frais de notaire.

Quand faut-il calculer sa capacité d'emprunt ?

La définition de votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire l'estimation du montant que vous pouvez emprunter, est une étape clé pour un projet immobilier. La détermination de votre budget doit si possible être réalisée avant de vous lancer dans la recherche d’un bien et surtout avant toute proposition d’achat.

Pourquoi ? En évaluant en amont la somme d’argent dont vous pouvez disposer pour acheter une maison ou un appartement, vous allez mieux cibler votre recherche. En prenant en compte vos besoins et vos critères personnels, vous pourrez y ajouter l’aspect “financier” avec un budget estimatif précis.

Se lancer dans l’estimation de sa capacité d’emprunt, c’est avoir une démarche de planification. Vous pourrez en profiter pour évaluer les aides financières existantes auxquelles vous avez le droit, chercher un établissement pour obtenir un crédit au meilleur taux et même comparer les offres d’assurance de prêt. En résumé, définir sa capacité d’emprunt en amont constitue une vraie fondation pour un projet d’achat immobilier serein.

Comment la capacité d’emprunt est-elle calculée ?

Le calcul de la capacité d’emprunt repose sur la détermination de votre taux d’endettement. Il s’agit, de manière simple, de mettre en perspective vos revenus avec vos charges afin d’évaluer vos ressources sous forme de pourcentage. La règle souvent en vigueur est que les banques accepteront de financer votre projet d’achat immobilier si votre taux d’endettement ne dépasse pas 33 % du total de vos revenus. Des exceptions à cette règle existent notamment lorsque vous disposez d’un reste à vivre élevé (c’est-à-dire que la somme à votre disposition une fois l’ensemble des charges réglées est importante et permet d’honorer les dépenses courantes sans mettre à mal l’équilibre budgétaire).

Les revenus de tous les membres du foyer sont pris en compte. Cela concerne donc l’emprunteur seul pour un achat si vous êtes célibataire mais aussi les revenus du co-emprunteur en cas d’achat en couple.

Les revenus pris en compte pour déterminer la capacité d’emprunt :

  • Les salaires ou la rémunération mensuelle des travailleurs non salariés ;
  • Les pensions de retraite pour les seniors qui ne sont plus en activité ;
  • Les rémunérations issues des bénéfices industriels et commerciaux ou non commerciaux ;
  • Les éventuels revenus fonciers ;
  • Les revenus de placements financiers (dividendes, etc.).

Afin d’avoir une vision claire de votre situation et de pouvoir disposer d’une capacité d’emprunt cohérente, les banques ne prennent pas en compte les revenus exceptionnels qui, par nature, ne sont pas garantis. Cela concerne par exemple les primes ou certaines prestations sociales.

Les charges prises en compte pour déterminer la capacité d’emprunt :

  • Les crédits déjà en cours de remboursement ;
  • Les éventuelles pensions alimentaires versées ;
  • Les possibles charges récurrentes qui pèsent sur les ménages.

Il est important de noter que tous les établissements bancaires n’ont pas la même façon d’évaluer la capacité d’emprunt. 

Du côté des revenus, les allocations familiales, les allocations logement et les éventuelles commissions pour des professions avec une part de rémunération variable seront parfois intégrées dans le calcul de l’endettement. Parfois non. Cette différence dans l’approche du calcul de la capacité d’emprunt peut entraîner un refus de crédit, car aboutissant à un taux d’endettement trop important. Il est donc important de mettre en concurrence plusieurs établissements bancaires si vous recherchez un crédit en utilisant un comparateur de prêt immobilier.