Nos conseils pour faire baisser vos frais de notaire

Étape incontournable par laquelle vous allez devoir passer avant de devenir propriétaire, la signature devant le notaire est souvent associée à des frais élevés. Les « frais de notaire », qui sont en réalité les frais d’acte, peuvent être réduits en suivant quelques conseils simples. Les voici.

Valorisez le mobilier dans le bien que vous achetez

Le montant des frais de notaire se calcule uniquement sur la « valeur de la pierre », c’est-à-dire la valeur du bien en lui-même à laquelle il faut déduire les éventuels frais d’agence ou encore la valeur du mobilier qui va rester en place.

Dans l'appartement où dans la maison que vous souhaitez acquérir, certains équipements ou certains éléments de mobilier indissociables du bien vont peut-être dans les lieux. Ils vont vous aider à faire des économies. La première solution pour réduire les frais de notaire consiste ainsi à valoriser le mobilier qui reste dans la maison ou dans l’appartement dont vous allez vous porter acquéreur. Conformément à l'article 735 du Code Général des Impôts, vous pouvez donc déduire le mobilier de vos frais de notaire.

Vous pouvez valoriser ces éléments que vous achetez dans une maison très bien équipée avec du mobilier récent ou même dans un appartement dans lequel vous projetez de faire des travaux et de tout casser. Même si vous n’allez pas récupérer ensuite ce fameux mobilier, vous avez parfaitement le droit légalement de ne pas l’intégrer à l’assiette qui sert de base au calcul des frais de notaire. Encore une fois, les frais d’actes ne concernent que la pierre, c’est-à-dire « les murs » et pas ce que ces derniers contiennent.

Attention : vous ne pouvez pas abuser de cette solution pour survaloriser du mobilier. Il faut en effet convenir d’une estimation juste et cohérente, en prenant en compte l’âge des équipements ou encore leur état. Une liste des mobiliers à déduire des frais de notaire devra être rédigée. Précise et exhaustive, elle devra mentionner tous les éléments et justifier de leur valeur. Il est recommandé de garder des preuves d’achat si ces dernières sont encore disponibles. Elle doit être communiquée le plus tôt possible au notaire, pour préparer la signature de l’acte définitif.

Faites un crédit à 110% et ne déposez pas de séquestre

Le séquestre, c’est la somme que vous allez devoir verser au notaire lors de la signature du compromis de vente. Cette somme correspond à une avance sur le montant futur des frais de notaire. Le séquestre n'est absolument pas obligatoire. Vous pouvez signer le compromis de vente sans dépenser le moindre euro. Pour cela, il faut le négocier. Vous pouvez négocier un séquestre nul ou réduit, par exemple de quelques centaines d’euros ou d’un millier d’euros seulement.

Pourquoi négocier le montant du séquestre alors qu’il s’agit d’une avance sur les frais de notaire que vous allez de toute façon devoir payer ? Car en réduisant le montant du séquestre, si vous réalisez en parallèle un crédit immobilier à 110 %, alors vous allez diminuer au maximum votre participation financière personnelle.

Un emprunt à 110%, c’est un crédit immobilier avec lequel la banque va financer à la fois le bien que vous achetez et les frais de notaire. Ce type de crédit n’est pas toujours simple à obtenir, car les banques exigent souvent que les emprunteurs soient en mesure de régler au moins les frais de notaire avec leur apport personnel. Mais parfois, notamment pour l’achat d’un bien à un prix réduit ou encore dans le cadre d’un investissement locatif, il est possible d’utiliser ce montage financier. Un emprunt à 110 % va donc vous permettre de financer à crédit tant la valeur du bien que les frais de notaire, ce qui vous permet de conserver votre épargne disponible. Acheter sans aucun apport est possible mais reste compliqué, à négocier au cas par cas.

Ne payez pas la proratisation de la taxe foncière et des charges de copropriété

Il existe encore une autre source d’économie qui concerne les frais versés lors d’un achat (mais pas la rémunération directe du notaire). En effet, lors de la signature de l’acte authentique, le notaire va vous demander de régler la taxe foncière et les charges de copropriété du bien que vous achetez. Plus exactement, c’est la proratisation de la taxe foncière et la proratisation des charges de copropriété qui sera exigée.

Prenons l’exemple d’un appartement que vous achetez le 30 juin. Alors, si les frais de copropriété s’élèvent à 600 € par an, vous devrez les régler à partir de la date d’achat (soit 300€ pour 6 mois), et payer au vendeur toute éventuelle avance de frais réalisée. Idem en ce qui concerne la taxe foncière. Le vendeur réglera cette taxe l’année prochaine, et vous devez à ce titre lui verser un prorata, qui correspond dans notre exemple à 500 € si la taxe foncière est de 1000 €.

Mais la proratisation de la taxe foncière et des charges de copropriété n'est qu'un usage ! En effet, c'est au propriétaire du logement au 1er janvier de l’année en cours de régler la taxe foncière et c'est également au propriétaire au premier jour du trimestre de l'appel de fonds de s'affranchir des charges de copropriété. La proratisation s’est généralisée mais elle peut être négociée. A vous de trouver les bons arguments pour convaincre le vendeur, notamment si vous proposez une signature rapide ou si vous êtes arrangeant sur certains autres aspects… pour économiser encore quelques centaines d’euros.

Passer par un courtier pour son prêt immobilier 

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