Le régime réel et ses avantages pour la déduction des frais de notaire en LMNP

Le régime fiscal des loueurs en meublé, et plus particulièrement le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), permet d’amortir les frais d’acquisition d’un bien immobilier. Il faut pour cela choisir le régime réel. Dans ce cas, les frais de notaire peuvent être comptabilisés en charges et déduits au cours de l’année d’achat ou faire l’objet d’une immobilisation.

Les frais d’acte et leur montant

Commençons par effectuer un bref rappel de ce que sont les frais d’acte, injustement appelés frais de notaire. Il s'agit du cumul d’un ensemble de taxes et autres frais - dont la rémunération du notaire - que l’acheteur doit régler tant pour un bien neuf qu’ancien.

Les frais d’actes comprennent les droits de mutation à titre onéreux (dont les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière), les émoluments du notaire (sa rémunération) et enfin les débours, c’est-à-dire les frais avancés pour constituer le dossier de vente.

Le total de tous ces frais peut atteindre 2 à 3 % dans le cas d’un achat neuf et jusqu’à 7 ou 8 % pour un logement ancien. Des frais importants dont le montant peut être déduit et amorti avec le statut LMNP.

Utiliser le statut LMNP pour déduire les frais de notaire

Avec le statut LMNP, plusieurs régimes d’imposition sont possibles. Lorsque les recettes sont limitées, et par souci de simplicité, c’est le régime micro-BIC qui est souvent choisi. Son avantage est qu’il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus de la location avant imposition. En clair, l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne sera calculé que sur la moitié des loyers que vous avez touchés.

Un sérieux avantage, mais ce régime est en revanche limité sur le plan fiscal car il ne permet pas de constater un déficit. Si vous engagez des travaux importants (par exemple des travaux de rénovation énergétique), et que ces derniers ont un montant supérieur aux loyers que vous percevez, vous ne pouvez pas déduire les sommes engagées des loyers encaissés. Idem avec les frais de notaire.

Sauf en optant pour le régime réel. Concrètement, vous pouvez :

• Déduire intégralement tous les frais relatifs à l’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire, frais d’agence) pour l’impôt dû lors de l’année d’acquisition ;
• Si le montant des frais est trop important au regard des loyers perçus, l’étalement de la déduction peut se faire sur 10 ans ou plus (selon la nature des travaux, ou encore si vous effectuez un amortissement par composantes).

Autre solution, il est possible avec le régime réel et le statut LMNP de prendre en compte les frais de notaire pour qu’ils viennent augmenter le prix d’acquisition. Dans ce cas, en venant gonfler le montant de votre investissement locatif, les frais de notaire peuvent être amortis sur la même durée que le bien (entre 25 et 40 ans).

A savoir : La déduction des frais de notaire des loyers est à réserver à votre activité si elle apporte une forte rentabilité immédiatement. Choisir à l’inverse l’amortissement permet de profiter d’une réduction de vos revenus imposables (et donc de vos impôts) dans le temps, progressivement.

Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000€ ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal pour bénéficier du régime LMNP. Il est donc possible d’avoir une activité LMNP qui dépasse 23 000 €, à la condition que vos autres revenus d’activité (salaires, retraites) soient supérieurs aux loyers meublés.

Choisir le régime réel en LMNP

Vous voulez bénéficier de la déduction des frais de notaire ou de l’amortissement ? Pour cela, il faut que vous soyez éligible au régime réel LMNP ou que vous utilisiez votre option pour en bénéficier.

• Par défaut, si les recettes annuelles que vous percevez de votre activité LMNP sont supérieures à 77 000 €, vous êtes éligible au régime réel ;
  Sur option, vous pouvez décider de choisir le régime réel même si vous n’avez pas atteint cette somme ;
• Dans le cas d’un meublé de tourisme, la même logique s’applique, mais avec un montant de référence de 188 700 € (le régime réel est automatique au-delà, accessible sur option en deçà).

Le choix du régime réel en LMNP peut être pertinent pour réduire votre imposition et bénéficier de la déduction des frais de notaire pour un bien que vous venez d’acheter ou que vous projetez d’acquérir.

Bien qu’il n’existe aucune obligation de déclaration au travers des services d’un expert-comptable, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un professionnel pour gérer les démarches administratives. Un compte de résultat et un bilan d’actifs avec les amortissements par composante sont indispensables. À moins de disposer des connaissances pour éditer ces documents, il est donc préférable de choisir un comptable pour vous accompagner.