Immobilier : ce qu’il faut savoir pour (bien) acheter à la montagne

Se faire plaisir et acheter un logement à la montagne ou simplement y investir pour réaliser un placement financier, peu importe la raison. Un achat dans un domaine skiable, dans un village reculé ou une grande ville accrochée dans les Alpes ou les Pyrénées ne s’improvise pas. Un achat en montage est une véritable aventure – qui peut permettre d’allier plaisir et investissement – avec quelques règles à connaître. Les voici.

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Acheter à la montagne pour se faire plaisir avant tout

Votre projet d’achat immobilier en montagne est guidé en priorité par votre envie de disposer d’une résidence principale ou secondaire à votre goût ? Appartement, maison ou chalet, vous voulez avoir le coup de cœur et craquer pour un logement que vous occuperez le week-end, en vacances, parfois en hiver et aussi en été ? Alors comme pour un achat classique, vous devez avoir une liste de critères qui vous correspond.

  • De quelle surface avez-vous besoin pour être à l’aise, en prenant en compte le fait que le coût au m² est – souvent – plus élevé en montagne ?
  • De quelle station de ski, sentier de randonnée ou autre point d’intérêt voulez-vous vous rapprocher ?
  • De quel atmosphère avez-vous envie ? Quel style de maison ou d’appartement vous correspond ? Un ancien chalet en bois à retaper, une maison contemporaine signée d’un architecte de renom ou une bâtisse en pierre ?

Selon vos goûts, vos envies mais aussi vos contraintes, une première destination devrait émerger. Vient alors la phase de recherche du bien idéal. D’une station à une autre, d’une commune à l’autre, le prix peut passer de 1 000 à plus de 15 000 € le m². Une station prestigieuse avec des équipements de qualité sera en général plus difficile d’accès financièrement qu’une station « familiale ». Mais les prix dépendent de nombreux critères : la qualité du domaine skiable ou la proximité de lieux reconnus, l’accessibilité, la densité des services… et le « marketing » du domaine. Les stations se battent pour attirer les touristes et jouent sur leur image (comme les villes du littoral). Alors oui, souvent, une « surcote » s’applique pour pouvoir résider dans les communes les plus huppées.

Pour acheter votre futur logement en montagne, vous pouvez mener vos recherches en direct (de particulier à particulier) ou vous rapprocher des programmes de constructeurs. Sachez que les agences immobilières traditionnelles peuvent avoir des antennes en montagne. Il existe également des agents locaux, spécialistes des chalets et studios ou au contraire des biens d’exception, dont les conseils peuvent être précieux. Souvent ultraspécialisés sur un type de biens, ils peuvent vous conseiller sur les meilleurs emplacements selon la météo, les afflux touristiques, la vie hors-saison. Bref, cette parole de connaisseurs est importante pour éviter le mauvais achat.

Acheter à la montagne pour investir en priorité

La montagne peut être synonyme d’investissement locatif. Dans ce cas, ce ne sont pas tant vos envies qui comptent, mais plutôt la nécessité de trouver un bien qui sera facilement loué, en vous apportant une bonne rentabilité.

  • La haute-montagne est à privilégier pour garantie un taux de remplissage optimal. Pour les courts séjours comme les semaines complètes, nombreux sont les vacanciers à vouloir séjourner au pied des pistes pour profiter au maximum de la neige... et ils sont pour cela préparés à faire un effort et à « payer » cet emplacement de rêve. Ils peuvent se contenter d’une surface réduite pour avoir cette proximité. En revanche, lorsque la neige disparait, les locataires aussi… Difficile de louer plus de 15 à 20 semaines sur l’année.
  • La moyenne montagne présente un compromis intéressant. Avec des prix plus abordables, et des loyers plus modérés, elle attire les familles tant l’hiver qu’après, lorsque les beaux jours arrivent. Randonneurs ou thermalistes peuvent en effet chercher un havre de paix dans cette zone facile d’accès. Les logements à y privilégier doivent avoir une belle surface (60 à 70 m²) et il est plus dur d’y louer un simple studio.
  • Dans les communes situées dans les premières pentes, il est possible d’investir en bénéficiant alors de logements plus vastes. Pratique pour accueillir de grands groupes… mais avec un effort nécessaire pour en faire la promotion.

La situation géographique est essentielle. Selon sa renommée, une station va directement influencer sur l’attractivité de votre logement.

Vous pouvez vous lancer dans votre projet d’investissement locatif directement, en trouvant des particuliers qui vendent leur bien, ou vous tourner vers les agences immobilières. Autre solution puisque vous envisagez cet achat en montagne comme un investissement, vous pouvez vous orienter vers les résidences de tourisme (avec des appartements entièrement équipés et meublés, loués à la journée, à la semaine ou au mois) avec un promoteur qui peut vous proposer un bail commercial. L’avantage ? Vous avez ensuite une gestion de la location qui est assurée par une société qui s’occupe de la résidence. Vous n’avez rien à faire.

Autre atout des résidences de tourisme, il s’agit d’un investissement mais aussi d’une solution pour jouir de votre achat. Vous pouvez occuper votre appartement quelques semaines (5 à 6 semaines maximum en général) et accéder aux différents services de la résidence. Le reste du temps, le gestionnaire se charge de le louer. Vous associez investissement et jouissance du bien pour votre propre plaisir.

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Financer un achat de logement en montagne

Si vous souhaitez investir à la montagne et disposer d’un logement qui est destiné à être loué, alors vous pouvez vous adresser aux banques en ayant de solides arguments. Selon la valeur locative du bien que vous ciblez, et donc les loyers que vous pouvez espérer récupérer, un plan de financement pourra être mis en place.

Mieux, pour un investissement locatif, vous pouvez disposer d’avantages fiscaux et optimiser les charges qui pèsent sur vous. Vous pouvez notamment vous tourner vers le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), un régime fiscal qui concerne les locations meublées et peut très bien correspondre au cas de la résidence de montagne que vous vous apprêtez à acheter.

A l’inverse, si vous souhaitez acheter le bien pour votre usage exclusif, alors vous devrez disposer de garanties plus solides. Sans revenus attendus de la location, vous devez présenter un taux d’endettement cohérent et avoir la capacité de financer ce nouveau bien. Dans le cas de l’achat d’un bien à la montagne comme résidence secondaire notamment, il est recommandé d’avoir un apport et/ou des revenus importants pour obtenir le feu vert.

Dans tous les cas, n’oubliez pas qu’un bien situé en altitude est soumis à des contraintes météorologiques fortes. Alors, au-delà du budget achat, il faut prévoir des finances pour l’entretien du bien. Toiture, isolation, tout est soumis à rude épreuve. Des points à vérifier lors de l’achat, et un budget à prévoir dans le temps.

Pour vous aider à trouver le meilleur financement et acheter un bien à la montagne, faites-vous accompagner. Votre courtier en crédit immobilier peut vous aider à définir un budget précis et vous permettre de projeter vos futures mensualités. Sollicitez-le pour décrocher un crédit au meilleur taux et avec des conditions adaptées à votre projet d’achat en montagne. Tant pour un projet neuf qu’un achat de bien ancien avec ou sans travaux, trouvez le crédit avec les meilleures conditions et le taux le plus bas.

Passer par un courtier pour son prêt immobilier 

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