Comment obtenir le meilleur taux pour votre prêt immobilier ?

Vous cherchez actuellement un prêt immobilier ? Pour mettre toutes les chances de votre côté et obtenir le meilleur taux, les meilleures conditions, et emprunter avec un coût total réduit, suivez nos conseils. Entre les astuces connues mais toujours bonnes à connaître et les « secrets » de banquiers, nous vous proposons notre liste de conseils pour obtenir le meilleur crédit immobilier.

Disposer d’un apport personnel

La question de l'apport personnel est essentielle dès lors que l’on parle de prêt logement. En effet, si le fait de disposer d’un apport n’est pas obligatoire, il est toutefois souvent déterminant pour obtenir des conditions bonifiées. Lorsque vous faites une demande d’emprunt, il est vivement conseillé que vous financiez une partie de votre acquisition avec votre propre argent (a minima les frais de notaire et les frais d’agence immobilière).

Pourquoi ? Car une banque ne financera jamais un bien à 100% pour des raisons de sécurité.

Lorsque vous achetez un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, des frais inhérents à cet achat vous seront demandés. On parle alors de frais d’acte, appelés par simplification « frais de notaire ». Ces frais ne constituent en rien une partie de la valeur du bien immobilier. Ils sont liés à la vente mais n’ont aucune « valeur ».

Voilà pourquoi les banques préfèrent généralement financer tout ou une partie d’un achat immobilier (le prix du bien) mais refuseront quasi systématiquement de couvrir les frais d’acte. C’est ainsi qu’un apport pour ces frais est nécessaire, équivalent à 7 ou 8% du prix du bien.

Si vous possédez un apport plus important, vous pouvez le mobilier au-delà de ce pourcentage. Car plus votre apport est important et moins votre recours au crédit sera élevé, ce qui réduira le coût total de l’opération.

Il est important toutefois de trouver le bon équilibre entre financement à crédit et apport personnel si vous possédez une épargne, afin de ne pas la mobiliser intégralement. En effet, il serait dommage de vous exposer aux imprévus en réduisant votre épargne de manière trop forte ! Monemprunt.com est là pour vous aider lors de votre emprunt immobilier.

Avoir une bonne situation bancaire

Avoir des revenus importants et récurrents n’est pas le critère essentiel pour obtenir le feu vert de la part de la banque pour votre crédit immobilier. Si vos revenus sont évidemment comptabilisés (voir ci-après), c’est aussi votre relation avec la banque, et plus globalement avec les banques qui seront elles aussi évaluées. De quoi parle-t-on ? On entend par situation bancaire équilibrée et « bonnes relations » le fait de ne pas être à découvert régulièrement, ou encore de ne pas avoir fait l’objet d’incidents de paiement récemment.

Même avec des revenus modestes et une épargne réduite, il est important de montrer à votre interlocuteur que vous savez gérer un budget, et que vous ne comptez pas sur la banque pour être votre rempart en cas de problème. Vos extraits de compte (compte courant et relevés d’épargne) vous seront demandés pour évaluer votre situation financière et juger de votre sérieux en matière de gestion financière.

Ce sont en règle générale les trois derniers mois qui sont exigés. 

Avant d’effectuer une demande, pensez donc à assainir votre gestion de compte et à ne pas communiquer des relevés avec des périodes en négatif, des rejets de paiement, des chèques refusés, etc.

Justifier d’une situation professionnelle stable

Afficher une situation professionnelle durable et constante est un critère très important. 

Rappelons-le, ce n’est pas uniquement le niveau de vos revenus qui importe, mais bien votre stabilité et votre capacité à honorer votre crédit de façon durable.

Les banques préfèrent les ménages avec des revenus plus faibles et une vraie stabilité dans l’emploi (CDI depuis plusieurs années, bonnes perspectives d’employabilité). Elles vont éviter les ménages avec des revenus très élevés ou une épargne forte mais dont la situation repose sur une stabilité toute relative (pas de CDI, argent issu d’une donation ou d’un héritage par exemple).

Si vous êtes indépendant, la banque sera séduite par un profil avec des revenus stables et/ou qui augmentent.

Maîtriser son taux d’endettement

Lorsque vous allez solliciter une ou plusieurs banque(s) pour financer l’achat d’un bien immobilier, votre taux d’endettement va être au cœur du montage financier. Le taux d’endettement est le pourcentage qui désigne le total de vos mensualités de crédits au regard des revenus dont vous disposez.

Un taux d’endettement de 33 à 35% sert de seuil. Cela signifie que vos crédits cumulés (crédits en cours ainsi que nouveau crédit immobilier) ne doivent pas peser pour plus d’un tiers de vos revenus disponibles.

• Au-delà de 33 à 35%, les banques jugent que le risque de défaut de remboursement est trop important. Ainsi, elles vous recommanderont de réduire votre enveloppe budgétaire, ou de revoir le montant de la mensualité, en étalent le crédit sur une nouvelle durée ;

• L’appréciation du taux d’endettement via le taux n’est qu’une façon de voir les choses. En effet, il est aussi important de considérer les revenus du foyer, et notamment ce que l’on désigne comme le reste à vivre. Ainsi, un foyer dont les revenus mensuels sont par exemple supérieurs à 5 000€ pourra déroger à la règle des 33% d’endettement. Pourquoi ? Car un taux d’endettement plus élevé ne va pas mettre à mal les finances quotidiennes du ménage, ses revenus étant confortables.

Emprunter une somme cohérente en fonction des revenus

Un projet immobilier cohérent avec vos revenus est indispensable pour que votre demande soit entendue et traitée par les banques. Comment juger de la cohérence du projet ?

En sollicitant l’aide d’une banque avec un crédit pour vous offrir un appartement ou une maison qui vous correspond vraiment. Si votre revenu mensuel est voisin du SMIC, il n’est pas cohérent de vouloir acheter un bien immobilier à plusieurs millions d’euros !

L’exemple est caricatural, mais il est important de se poser cette question de la cohérence de votre projet immobilier en comparaison avec vos revenus. Pour vous aider à déterminer le budget que vous pouvez investir dans un achat immobilier, utilisez la règle suivante : votre nouveau prêt immobilier et les éventuels prêts en cours ne doivent pas dépasser sept fois vos revenus annuels. Exemple : votre foyer dispose de 50 000€ de revenus annuels ? Alors le total de vos crédits en cours ne devra pas porter sur plus de 350 000€ (c’est-à-dire 7 x 50 000€).

Jouer le jeu de la banque avec un vrai partenariat

Vous avez besoin des services d’une banque pour vous prêter de l’argent et réaliser votre achat immobilier ?

N’oubliez pas pour autant que la banque elle aussi doit trouver son intérêt à vous accompagner. Elle va bénéficier d’une rémunération sur le crédit qui vous sera octroyé, via le taux d’intérêt, et les sommes que vous verserez chaque mois.

Mais il peut être pertinent de « jouer le jeu » de la banque si vous voulez obtenir des conditions avantageuses. Comment ? En ayant une approche digne d’un partenariat gagnant-gagnant avec la future banque.

La domiciliation des comptes dans la banque qui va vous aider à financer votre projet immobilier est souvent exigée. Pour montrer que vous voulez faire confiance à la banque et que vous êtes un client impliqué, nous vous recommandons :

• de prendre une carte bancaire
• de prendre l’assurance habitation du logement
• de transférer vos revenus sur votre nouveau compte courant dans la banque partenaire, 
• de transférer une partie de votre épargne

Autant d’efforts que vous faites et qui montrent votre implication auprès de la banque. Vous pourrez bénéficier dans ce cadre de tarifs ajustés. Mieux, vous lancez votre relation avec la banque de la meilleure manière.

Sachez qu’avec les services de mobilité bancaire, il est désormais simple de changer de banque. Si l’offre de crédit que vous souhaitez retenir n’est pas émise par votre banque actuelle, vous pourrez donc migrer vos comptes et votre épargne sans effort, la nouvelle banque se chargeant de toutes les formalités.

Toujours être rassurant et justifier ses choix

Rassurer la future banque, avoir une approche pragmatique et un discours serein, c’est s’assurer d’avoir un échange constructif… et une réponse positive.

• Soyez transparent sur votre situation personnelle, professionnelle, ou encore sur vos revenus. Mentir pour obtenir un prêt immobilier ou encore pour avoir une assurance de prêt peut avoir de lourdes conséquences, et notamment entraîner la nullité du contrat ;

• Vous avez des revenus qui fluctuent ? Vos rentrées d’argent varient ou sont soumises à des paramètres que vous ne maîtrisez pas toujours (prime de performance, rendement, activité saisonnière) ? Expliquez votre situation, rassurez votre interlocuteur. Face à des nouveaux métiers, ou des secteurs d’activité méconnus, votre conseiller peut avoir des questions. Donnez-lui tous les éléments et répondez à ses interrogations ;

• Vous avez une épargne faible parce que vous avez autofinancé une voiture ou car vous avez déjà eu par le passé des dépenses importantes (mariage, voyages, etc.). Inutile de le cacher ! Expliquez vos choix de vie, vos envies, vos projets. Les banques recherchent des emprunteurs qui savent se projeter dans l’avenir, anticiper le futur et ainsi avoir une vision responsable.

Livrer un dossier complet

Un dossier complet avec toutes les pièces justificatives est exigé ! Vous voulez obtenir un financement de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros ? Acheter un appartement ou une maison représente souvent l’achat le plus important d’une vie. Alors il ne faut rien laisser au hasard et présenter un dossier avec tous les justificatifs que la banque vous demande :

• Les justificatifs d’identité (carte d’identité, livret de famille, justificatif de domicile) ;

• Les justificatifs de votre situation professionnelle (contrat de travail, bulletins de salaire) ;

• Les justificatifs de votre situation financière (relevés de compte courant, d’épargne, tableaux d’amortissement des crédits en cours).

Rassemblez tous ces documents de manière logique et pensez à en vérifier le contenu. Ils doivent être à jour et lisibles. Évitez la carte d’identité périmée, le justificatif de domicile de plus de deux ans, ou encore un relevé de compte sans détail des opérations.

Utiliser les aides pour l’achat immobilier

Avoir des aides financières pour accéder à la propriété, c’est un plus ! Si vous avez le droit d’emprunter une partie de la somme nécessaire à votre projet immobilier avec un prêt aidé ou prêt conventionné, cela améliorera votre dossier. Par exemple :

• le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ) : Destiné aux primo-accédants souhaitant acheter leur résidence principale. Sachez que le prêt à taux zéro est, par exemple, est considéré par les banques comme étant un apport. Il peut donc s’agir d’une somme mobilisable pour régler les frais d’acte et une partie du coût du logement.
• Action Logement (anciennement appelé 1% Logement) : Disponible uniquement pour les salariés des entreprises ayant versé leur PEEC. Ce prêt leur permet de construire des logements, faciliter l'accès des salariés à la location ou à l’acquisition, concrétiser leurs projets de rénovation ou leurs travaux, en tant que propriétaires occupants ou locataires.

Utiliser les aides dont vous pouvez bénéficier est utile tant pour réduire votre besoin en crédit que pour montrer votre niveau de recherche et votre volonté de voir le projet aboutir. Il s’agit donc d’une façon d’économiser de l’argent tout en prouvant votre envie de devenir propriétaire.

Conseil bonus : faire confiance à un courtier immobilier

Où trouver le meilleur taux et les meilleures conditions ? Si nous venons de passer en revue les critères à respecter, il manque un élément : à qui s’adresser ?

Vous pouvez solliciter votre banque actuelle en premier lieu. Par souci de simplicité, mais aussi par fidélité, demandez à votre banque ce qu’elle peut vous proposer pour réaliser votre projet immobilier. Votre banque vous connaît, et peut notamment mener une étude rapide de votre dossier, puisqu’elle a en sa possession de nombreux éléments financiers.

Faut-il aller voir la concurrence si l’offre de votre banque vous semble bonne ? Oui ! Comparer est la solution pour savoir si la première offre que vous avez entre les mains est réellement pertinente. Mieux, avec une première proposition, vous allez pouvoir faire pression sur d’autres compagnies bancaires.

La meilleure solution pour avoir des conditions de crédit optimales ? Faire confiance à un courtier. Cet intermédiaire entre vous et les banques est à votre service et possède des conditions avantageuses.

• Le courtier connaît les critères des banques, leurs préférences, et peut rapidement vous orienter vers un établissement adapté pour vous ;

• Le courtier n’est pas qu’un simple interlocuteur pour mettre en relation prêteuse et emprunteur. Il peut également vous aider à trouver une offre complète avec une assurance de prêt au meilleur taux, et vous guider vers une banque qui vous correspond (avec des établissements de proximité ou en ligne, avec des services selon les profils, etc.).

Appliquez tous ces conseils et demandez l’appui d’un professionnel pour vous aider à décrocher les meilleures conditions d’emprunt ! Trouver le bon crédit immobilier nécessite du temps et des conseils. Ne négligez pas les efforts nécessaires, de sérieuses économies sont à glaner.