Crédit immobilier : les nouvelles conditions pour emprunter en 2021

L’année 2021 apporte son lot de changements en ce qui concerne l’accès au crédit immobilier. Alors qu’à la fin de l’année 2019, de nouvelles recommandations émises par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) avaient contribué à tendre le marché, une certaine bouffée d’oxygène accompagne le début de cette nouvelle année. Un léger assouplissement des règles va être mis en place progressivement. Voici comment vous pouvez en profiter. Explications.

Un accès au crédit encadré, toujours contenu

Éviter le surendettement sans sacrifier l’accès au crédit pour les ménages souhaitant devenir propriétaires : voilà en synthèse la nouvelle feuille de route décidée conjointement par le HCSF et le ministre de l’Économie Bruno Le Maire. Concrètement, les règles drastiques appliquées depuis la fin de l’année 2019 et auxquelles les banques devaient se conformer vont être légèrement détendues. Une ouverture pour éviter l’exclusion de nombreux ménages - et notamment les primo-accédants - de l’accès au crédit.

Revenons un an en arrière. À la mi-décembre 2019, le HCSF demandait aux banques d’arrêter la distribution massive de crédits immobiliers avec des conditions de taux très bas sur des durées d’emprunt très longue. Dans un environnement de taux bas (bénéfique pour les acheteurs), la durée des crédits avait tendance à s’allonger. Il n’était pas rare alors de voir certains prêts disposer d’une durée de remboursement sur 30 ou 35 ans. Une politique dangereuse, tant pour les emprunteurs qui risquaient le surendettement que pour les banques dont la situation économique devenait alors à risque. En cas de retournement du marché, de hausse brutale des taux ou de multiplication des impayés, les établissements financiers risquaient le pire.

Alors, une durée de remboursement s’étalant sur 25 ans maximum et un « taux d’effort » (ou taux d’endettement) limité à 33% devenaient la norme. Sauf exception pour quelques dossiers avec une dérogation tolérée (15% du volume global des prêts pouvait être « hors critères »).

Problème, de telles conditions ont exclu de facto de nombreux ménages de l’accès au crédit en 2020. En recommandant très fortement aux banques de ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 %, le HCSF n’a pas pris en compte la notion du reste à vivre. Voilà comment des ménages pourtant aisés se sont vu refuser un accès au crédit au motif de dépasser un tiers de leurs revenus avec la nouvelle mensualité de leur prêt immobilier. Paradoxal. Sans oublier les plus jeunes, parfois sans apport, pour qui la double condition de 33 % d’endettement au maximum et 25 ans de durée de remboursement n’était pas tenable.

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De nouvelles règles plus souples mais à respecter obligatoirement

Pour 2021, changement pour les deux critères du taux d’effort et de la durée maximale des crédits. La durée de remboursement maximale va passer de 25 à 27 ans. En réalité, la règle de 25 ans au maximum va perdurer. Mais un différé d’amortissement dans une limite de deux ans sera possible, notamment pour mieux prendre en compte les spécificités d’un achat neuf avec les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les contrats de construction de maisons individuelles.

Le taux d’endettement maximal à ne pas dépasser va basculer de 33 à 35 %. Un changement minime ? Certes, cet effort de deux points pour le taux d’endettement peut paraître ridicule mais il peut être décisif pour de très nombreux dossiers ! En parallèle, le volume de dérogation possible pour les banques va passer de 15% à 20%. Cela signifie donc un volume plus important de dossiers « hors critères » qui échappent à ces contraintes réglementaires.

Depuis toujours, les recommandations du HCSF n’ont pas valeur d’obligation, mais sont toutefois perçues par tous les acteurs de la finance comme des indications qu’il est vivement recommandé de respecter. Selon le ministre de l’économie, beaucoup de banques n’ont pas joué le jeu et n’ont pas appliqué les consignes. Alors, à partir du mois de juillet 2021, les recommandations vont devenir contraignantes. Concrètement, des dispositions juridiques vont être prises pour contraindre les banques à respecter les nouvelles règles. En cas de manquement, des sanctions pourraient s’appliquer.

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Emprunter en 2021, plus facile qu’auparavant ?

Grâce à des recommandations assouplies, le HCSF redonne une marge de manœuvre plus importante aux organismes prêteurs. La priorité est d’accompagner les primo-accédants, largement chahutés par les recommandations émises en 2019. Alors, si votre dossier a été refusé pour un taux d’effort non conforme, vous pourriez obtenir une réponse positive en 2021 !

Par ailleurs, les taux d’usure (taux maximal que les banques peuvent appliquer en accordant un crédit immobilier) en vigueur au premier trimestre 2021 sont en légère hausse. Il s’agit d’une bonne nouvelle, qui va permettre aux banques d’accepter des dossiers qu’elles repoussaient il y a encore quelques mois car ne pouvant pas dégager une marge suffisante.

  • Si vous disposez d’un apport même minime et d’un reste à vivre suffisant, votre dossier a toutes les chances d’aboutir. Une banque peut vous accompagner sans avoir à faire passer votre dossier parmi les fameux « hors critères ».
  • Si vous souhaitez vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier neuf, 2021 pourrait être la meilleure année ! En effet, la hausse de la durée maximum des crédits à 27 ans dans le neuf à toutes les chances de permettre une relance du secteur de la construction… et de faciliter les financements !

Dans un contexte économique tendu par la crise sanitaire du Covid-19, et des prix des biens immobiliers dont l’évolution est difficile à anticiper, initier un projet d’achat reste une très bonne idée. Pour cela, vous pouvez solliciter votre courtier afin d’obtenir une étude de faisabilité tout en commençant à éplucher les petites annonces…

En savoir plus en vidéo sur le marché de l'emprunt immobilier en 2021

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