Grand Paris : quelle stratégie adopter

La nouvelle métropole comprendra 131 communes qui accueilleront 168 gares du Grand Paris Express. Des communes rurales gagneront considérablement en accessibilité. En toute logique, les investisseurs immobiliers tireront avantage de cette transformation. La Grande Couronne a d’ailleurs déjà le vent en poupe. Au troisième trimestre 2021, les volumes de ventes ont progressé de 21 % en un an pour les appartements. La hausse atteint même un record historique de 23 % pour les maisons. De nombreux Franciliens partent à la recherche d’un logement accompagné d’un espace extérieur. Une démarche que la mise en place progressive du Grand Paris Express devrait largement soutenir et amplifier. Pour les investisseurs, les opportunités se diversifient ainsi au-delà du périmètre de la capitale et des communes limitrophes habituellement recherchées.

Les prix en région parisienne

Dans le marché neuf, les prix en cette fin d’année montrent une légère hausse en Ile-de France : +1,4 % au troisième trimestre 2021 par rapport à la même période en 2020. Le coût des matières premières, les délais de réalisation plus longs et la demande supérieure à l’offre expliquent cette tendance.

A Paris, l’augmentation est plus forte, de l’ordre de 3,4 % en un an. Le prix moyen au m2 se situe actuellement à 12.500 euros. Acheter un logement neuf reste intéressant à plusieurs égards :

respect des normes RT2012 et RE2020 (cette demi re s’appliquera dans la construction neuve

résidentielle à compter du 1er janvier 2022), biens clés en mains, confortables et plus économes en énergie. Autant d’atouts à valoriser dans le cadre d’un investissement locatif, par exemple.

Dans l’ancien, le fait marquant est sans conteste la stabilité des prix pratiqués dans le cadre des ventes à Paris, depuis un an (10.790 euros/m2en moyenne). La croissance constante observée ces dernières années a visiblement été sabrée par les départs en région ou en banlieue. Le marché ancien en Ile-de-France est d’ailleurs à la hausse : +2,5 % en un an pour les prix des appartements et +7 % pour les maisons. La Grande Couronne est là encore l’objet d’un intérêt croissant avec une augmentation de 5,6 % du prix des appartements en un an.

Profiter de la dynamique pour investir

Dans l’optique d’un achat en petite couronne, la Seine-Saint-Denis est intéressante à cibler en raison des prix attractifs encore pratiqués. Des opportunités sont à saisir sur le marché neuf, à moins de 5.000 euros du m2. On privilégiera les villes inscrites dans le réseau du Grand Paris Express à l’image de Bobigny, qui bénéficie déjà d’une liaison Paris via la ligne 5 du métro. Saint-Denis est aussi suivre : la ville accueillera le Village Olympique en 2024 et évolue dans cette perspective. A terme, elle sera un carrefour du Grand Paris - le quartier autour de la gare Saint-Denis Pleyel est amenée à se développer. Au Sud, les investisseurs s’intéresseront aux communes prochainement dotées d’une desserte renforcée. A Villejuif et dans son quartier Gustave Roussy, les lignes 14 et 15 sont attendues en 2024. Le projet d’aménagement Campus Grand Parc (3.300 logements) offre de belles perspectives. A Bagneux, les lignes 4 et 15 arriveront quant à elles en 2025 et des opérations de réaménagement dans le prolongement des stations doperont son attractivité. Si l’on souhaite s’éloigner de Paris, il est nécessaire de privilégier des communes bien connectées au réseau existant ou au Grand Paris Express à l’image de Rueil-Malmaison ou Saint-Maur-des-Fossés. Quel que soit le parti-pris, le référentiel établi par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) est à consulter. Les huit familles de communes définies selon leur réalité sociologique et leur potentiel de croissance permettent d’affiner son choix et d’optimiser son investissement en étudiant les possibilités de rendement et plus-value. Un outil pertinent pour optimiser un investissement.

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