Sous quelles conditions obtenir des frais de notaire réduits ?

Au moment de l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, d’un logement neuf ou ancien, il est indispensable de régler des frais de notaire. Plus précisément, ce sont les frais relatifs à l’établissement de l’acte de vente - ainsi que des droits fiscaux - qu’il faut payer pour que le changement de propriété soit validé. Il est possible d’obtenir une réduction sur ces frais. Voici les conditions à respecter.

Frais de notaire : de quoi sont-ils composés ?

Commençons par un bref rappel sur les frais d'acquisition immobilière qui sont très souvent appelés “frais de notaire”, mais qui ne comprennent en réalité qu’une petite partie pour la rémunération de l’office notarial.

Les frais à régler par l’acquéreur lors de l’achat d’un logement se décomposent ainsi : 

• Les frais relatifs à la demande de certaines pièces administratives ;
• Les sommes acquittées par le notaire pour rémunérer les intervenants dans le dossier (ce sont les débours) ;
• Les impôts et taxes, qui représentent la portion la plus importante, à destination de l’État et des collectivités territoriales ;
• Enfin, la rémunération du notaire, ce sont les émoluments.

Très souvent, c’est la rémunération des notaires qui semble opaque et sur laquelle on pense qu’il est possible de faire des économies. Mais en réalité, ce n’est que très rarement de ce côté que l’on peut “gratter” une remise. L'émolument correspond à la somme perçue par le notaire en contrepartie d'une prestation, dont le tarif est réglementé. Ainsi, il existe un tableau de barème des émoluments selon la tranche de prix.

La seule possibilité d’obtenir une remise totale ou partielle des émoluments reçus concerne les prestations dont le montant est supérieur à 100 000 €. Mais dans ce cas, l’office notarial doit effectuer une remise à tous ses clients, de la même manière. Dans les faits, les frais de notaire réduits avec une remise de la sorte sont rares (lire ci-après).

Obtenir des frais de notaires réduits dans le neuf

Pour l’achat d’un bien immobilier neuf, la part des frais de notaire est généralement comprise entre 2 à 3 % du prix de vente. On parle des frais de notaire réduits car, en comparaison à l’achat d’un logement ancien, ils représentent une part bien moins importante. Pourquoi ? Car les droits d’enregistrement, supérieurs à 5 % pour un achat dans l’ancien, tombent à 0,715%. La contribution de sécurité immobilière au taux de 0,10 % du prix de vente TTC reste identique à celle qui concerne la vente d’un bien ancien.

Pour profiter de frais de notaire réduits, il faut donc choisir un logement qui vient d’être construit ou qui a fait l’objet de travaux qui rendent ce bien neuf conformément à l'article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts. Plus précisément, on distingue quatre grands cas de figure : 

• Les achats sur plan, ou VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ;
• Les biens vendus avec un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) ;
• Les biens vendus avec un contrat de maîtrise d’œuvre ;
• Enfin, les biens commercialisés avec un contrat de promotion immobilière.

Pour l’achat d’un logement achevé depuis moins de 5 ans, y a-t-il un régime spécial ? Oui. Si celui-ci n’a pas été habité, alors il est considéré aux yeux de la loi comme un logement neuf. Son acquisition permet de bénéficier de frais de notaire réduits. En revanche, dans le cas où le logement a déjà été occupé, il ne sera pas considéré comme un bien immobilier neuf, mais comme un bien ancien, avec des frais de notaire plus élevés.

Obtenir des frais de notaire réduits dans l’ancien

Pour pouvoir réduire ses frais de notaire dans l’ancien, il faut utiliser certaines techniques - totalement légales - pour jouer sur le montant concerné par les frais. En effet, s’il est impossible de jouer directement sur le pourcentage des frais de notaire dans l’ancien, on peut en revanche influer sur le montant qui est pris en référence pour les calculer.

Déduire la valeur des meubles

Première astuce à utiliser pour réduire les frais de notaire dans l’ancien, vous avez le droit de déduire la valeur du mobilier de votre acquisition. Les frais de notaire sont calculés sur la valeur nue du bien immobilier. Cela signifie que tous les équipements qui restent peuvent voir leur valeur déduite du prix de vente final.

Comment procéder à ces déductions ? En estimant la valeur de tous les meubles et équipements qui vont rester après la vente : la cuisine équipée, les équipements électroménagers, des meubles dans le garage. En utilisant les factures ou en estimant la valeur, vous pouvez obtenir le montant total du mobilier. La règle est qu’un plafond de 5 % du prix de la vente est cohérent. Au-delà de ce pourcentage, le risque de contrôle fiscal est réel et il faudra alors tenir une liste justificative très détaillée.

Une fois la déduction de la valeur des biens mobiliers effectuée, cette somme sera à séparer du prix de vente de la maison ou de l’appartement. Les frais de notaire seront ainsi calculés sur une assiette plus petite, entraînant un montant plus faible. Quelques centaines d’euros peuvent ainsi être économisées. 

Déduire le montant des frais d’agence

Dans le cas d’un achat réalisé avec l’intermédiaire d’une agence immobilière, il est possible de déduire cette dépense du prix de vente pour le calcul final des frais de notaire. Mais attention, cela n’est pas toujours possible. Il faut prévoir ce cas de figure au moment de la chasse du bien.

Il faut obligatoirement que le mandat de l’agence immobilière indique que c’est l’acheteur qui doit régler les frais d’agence, et non le vendeur. Dans le compromis de vente, il faut bien séparer le prix de vente du bien et le montant des frais d’agence. Enfin, le règlement doit être différé du paiement des frais de notaire (les deux paiements doivent être distincts).

Si toutes ces conditions sont remplies, alors les frais de notaire ne seront calculés que sur le prix net vendeur. 

Et la rémunération du notaire ? Est-elle négociable ? Oui ! Mais comme nous l’avons précisé, il est peu fréquent d’obtenir une réduction de ce côté-là. Les notaires peuvent consentir à une remise sur leur rémunération, jusqu’à 20 %, dès lors que la transaction porte sur un montant au moins égal à 100 000 €. La remise ne s’applique que sur la tranche qui dépasse cette somme. Si l’étude notariale accepte de réduire les frais, elle a ensuite l’obligation de le faire pour toutes les prestations identiques. C’est ce qui explique que, dans les faits, peu de notaires le fassent.