Les frais de courtier sont-ils déductibles ? Comment faire ?

Les frais de courtier sont-ils déductibles des impôts, et plus précisément des revenus fonciers ? C’est la question que se posent de nombreux investisseurs locatifs ayant fait appel à un courtier en prêt immobilier. Entre investissement locatif dans l’ancien et investissement dans le cadre d’un dispositif Pinel, la réponse varie.

Investissement locatif “classique” & frais de courtage

Plongeons-nous dans la fiscalité de l’investissement locatif. Que l’on choisisse de louer un bien vide ou un bien meublé, même si les revenus n’entrent pas dans la même catégorie, au moment de sa déclaration aux Impôts, le propriétaire doit se décider entre :

• le régime d’imposition forfaitaire,
• le régime réel avec des charges déductibles.

La piste, si l’on espère déduire des charges de courtage, nous oriente vers l’option « régime réel ». Vous pouvez simuler les deux possibilités pour identifier la plus économique. Toutefois, au-dessus d’un certain seuil, le régime réel devient obligatoire.
Cela ne nous dit toujours pas si nous pouvons, dans le cas du régime réel, défalquer les frais de courtage… et d’ailleurs, rien ne le dit.

Les textes ne mentionnent pas ces frais. Or, dans la fiscalité, s’il y a un vide, c’est-à-dire quand un type de frais n’est pas cité, ce n’est pas parce qu’il a été oublié, c’est parce qu’il n’est pas concerné. Nulle part, même en fouillant les textes de loi ou la jurisprudence, on ne trouve d’indication d’une possible déduction des frais de courtage. Elle n’est donc pas légale. Elle peut cependant être tolérée. D’ailleurs, elle est pratiquée, mais elle fait encourir un risque de redressement judiciaire.

Nous ne pouvons donc pas recommander de déduire vos frais de courtage de vos impôts, car ce n’est pas une pratique légale.

Investissement locatif “loi Pinel" & frais de courtage

L’investissement locatif dans un dispositif Pinel a ses particularités, dont certaines concernant les frais de courtage. Ce n’est pas les Impôts qui nous aident cette fois à y voir plus clair, mais les spécificités propres à ce statut. Un propriétaire de bien acheté sous loi Pinel peut déduire chaque année un pourcentage du montant d’acquisition de son bien immobilier. Le montant en question englobe le prix d’achat, les intérêts s’il y a eu crédit, et de nombreux frais, dont ceux qui ont permis de devenir propriétaire.

Il vous est donc possible, dans ce cadre, de déduire vos frais de courtage de votre déclaration de revenus fonciers.

La pratique de la déduction des frais de courtage de vos impôts n'est pas encadrée. Aucun texte n'en parle, ne l'interdit ni ne l'autorise. De facto, cette pratique est tolérée. Mais elle peut aussi vous exposer à un redressement judiciaire. Nous la déconseillons.

Passer par un courtier pour un investissement locatif vaut-il le coup ?

Passer par un courtier pour un prêt immobilier, même si vous ne pouvez pas déduire les frais de courtage de vos revenus fonciers, reste une démarche pertinente. Gain de temps, efficacité, force de négociation, contacts privilégiés avec les banques : les arguments ne manquent pas. De plus, les courtiers, en tant qu’experts du prêt, le connaissent sous toutes ses facettes, y compris celui de l’investissement locatif. Faire appel à un professionnel aguerri permet d’aller directement vers la constitution d’un dossier convaincant, d’une solution sur-mesure, adaptée à vos objectifs de rentabilité. Avoir les bons conseils, tout de suite, évite le plus souvent les erreurs d’inexpérience coûteuses à court, moyen ou long terme.

Réduire vos frais de courtage de vos impôts est possible, mais seulement dans le cadre strict du dispositif Pinel. En dehors, c’est une pratique risquée. Bien qu’elle n’ait pas fait l’objet de condamnations, nous vous la déconseillons. Toutefois, la prestation du courtier, même si elle n’est pas déductible des impôts, est déjà amplement amortie par les économies réalisées sur le prêt.