Achat d'un meublé : les erreurs à éviter

Réaliser un investissement locatif meublé peut apporter de nombreux avantages : entre la perception de loyers élevés et une fiscalité plus clémente, c’est une rentabilité importante qui est permise. Cette solution attire de nombreux candidats. Mais attention. Entre un investissement locatif avec un bien proposé nu ou la location d’un logement meublé, il existe de vraies différences à connaître. Voici la liste des erreurs à éviter.

Penser que meubler ce n’est « pas grand-chose »

Si vous pensez qu’un logement meublé se réduit à un appartement ou une maison avec une table, quelques chaises, une armoire et un lit, alors ce qui suit va vous intéresser. Avec la location meublée, il ne s’agit pas de proposer un bien au confort rudimentaire et avec des équipements basiques. La loi encadre les obligations qui incombent au propriétaire d’un logement meublé.

Ainsi, un logement meublé est défini comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (article 8 de la loi Alur du 24 mars 2014).

Si le logement meublé que vous proposez constitue la résidence principale de votre locataire, alors 11 éléments de mobilier doivent y être présents. Reportez-vous au décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé pour en avoir le détail. Vous y découvrirez qu’il faut intégrer une literie avec une couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, mais également penser à de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, des luminaires…

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Meubler à minima

Vous avez bien pris en compte les exigences de l’administration et vous comptez vous y tenir et ne pas faire plus ? Erreur ! En vous contentant du strict minimum et en meublant votre bien avec des équipements peu nombreux et/ou basiques, vous passez à côté de deux éléments importants.

Premièrement, sachez que vous choisissez le locataire que vous allez placer dans votre bien, mais ce sont aussi les candidats qui choisissent votre bien ! Alors, si d’autres logements meublés sont présents dans votre commune ou à proximité, et si l’offre est importante, vous avez tout intérêt à vous démarquer. Pour maximiser les chances de louer votre bien au meilleur prix, des équipements de confort et de styles sont recommandés. Pensez par exemple à ajouter des meubles design et fonctionnels (qui n’ont pas à être hors de prix) et pourquoi pas un bureau, un téléviseur et une connexion wi-fi. Un inventaire précis listera tout ce qui est intégré au moment de l’entrée dans le logement de votre locataire, et vous protégera en cas de dégradation ou de vol.

Deuxièmement, meubler votre logement proposé à la location à minima va vous obliger à réparer ou renouveler fréquemment les différents équipements. Des luminaires de mauvaise qualité, des plaques de cuisson premier prix ou encore des chaises branlantes avant même l’entrée du locataire, et vous pouvez être certains de devoir mettre la main au portefeuille dans l’année qui vient.

Faire l’effort de meubler convenablement votre bien améliore vos chances de trouver un locataire sérieux et rapidement, et vous aide également à avoir une meilleure visibilité sur votre trésorerie en évitant les dépenses fréquentes.

Ne pas s’entourer d’un expert-comptable

Les avantages réglementaires et fiscaux de la location d’un logement meublé attirent de nombreux investisseurs. Mais attention à la gestion de votre investissement. Si vous décidez de vous occuper vous-même de votre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), alors vous prenez un véritable risque.

Bien que le nombre d’opérations sur un mois soit limité, la comptabilité afférente à un logement meublé répond aux mêmes règles que celles imposées à un artisan ou un commerçant. Ainsi, les revenus relèvent de la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous devez tenir une comptabilité et appliquer des règles fiscales strictes notamment en matière d’amortissement.

  • Par méconnaissance, vous pouvez déclarer vos revenus issus d’une location meublée dans la catégorie de vos revenus fonciers. Une action pénalisante sur le plan fiscal.
  • En voulant optimiser votre situation, vous pouvez aboutir à un montage incohérent, et notamment détenir un bien loué meublé au sein d’une SCI. Attention alors à la gestion de vos revenus et à leur déclaration.
  • La comptabilisation des amortissements doit se faire dans un registre spécifique. Si les bons principes ne sont pas respectés, l’administration risque de rejeter votre calcul.
  • Si votre activité est soumise à une gestion de TVA, là encore un vrai degré de complexité est présent si vous n’avez pas l’habitude de manipuler ces données.

Le suivi de la comptabilité et de la fiscalité de votre investissement dans une location en meublé est essentiel. Même si vous disposez d’un bon niveau de connaissances, il est recommandé de faire appel à un professionnel comme un expert-comptable qui pourra vous guider tant dans vos investissements que dans votre pilotage au quotidien.

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Acheter trop cher

La location meublée permet de louer plus cher. Alors, puisque vous savez que vous allez pratiquer un revenu important et que vos projections vous donnent une bonne rentabilité, vous négligez la phase d’achat et de négociation du prix ? Vous avez tort. Que le bien acheté soit déjà meublé ou qu’il faille s’occuper de sa transformation, tout ceci a un coût. Un coût à l’achat, puis en gestion.

Alors oui, la location meublée permet de louer plus cher, mais elle coûte également plus cher au bailleur. Ce sont notamment les frais d’entretien qui seront plus importants. Ne négligez pas non plus les changements de locataires plus fréquents. Puisque la location meublée repose sur un bail plus court (un an maximum) et séduit souvent des étudiants ou des personnes de passage, il faudra gérer le changement de locataire. Des dégradations peuvent avoir eu lieu, et il faudra toujours réaliser quelques menus travaux pour remettre le bien en état, même après le passage d’une personne soigneuse. Le turnover des locataires présente un vrai risque de vacance locative… et donc de baisse de vos revenus.

Vous avez la possibilité de faire gérer le choix des locataires, ou même de souscrire à une assurance qui vous protège face à la vacance locative… mais ceci fera encore une fois augmenter le coût global de votre investissement.

On le voit, il est important de vous intéresser avant même la gestion de votre bien à son prix d’achat. Négociez le prix et montez un plan de financement cohérent notamment en allant chercher un crédit avec les meilleures conditions possibles. Trouvez un taux faible et une durée de remboursement adaptée pour disposer d’un bon équilibre avec les loyers perçus. Pour cela, appuyez-vous sur les conseils d’un professionnel comme votre courtier. Il peut vous aider dans votre stratégie et vous permettre d’optimiser votre location d’un bien meublé.

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