Comment estimer le prix d'un bien immobilier (maison, immeuble, local) ?

La détermination d'un "prix cohérant"

L’estimation d’un logement est une étape importante dans le processus de vente d’un bien immobilier. Le propriétaire vendeur n’a pas intérêt à trop le surévaluer ou à sous-estimer son logement sous peine de dégrader la visibilité de son logement. Pour fixer un « prix cohérant », il est nécessaire d'évaluer un certain nombre de critères de façon objective et impartial au regard des souvenirs et des bons moments que l’on a pu construire au sein de ce logement avec sa famille ou ses amis sauf dans le cas de l’estimation d’un immeuble de rapport.. De l’autre côté, l’acheteur a envie de réaliser « la bonne affaire ». De l’autre, le propriétaire souhaite vendre au « meilleur prix ». On peut se demander, au juste, qu’est-ce qu’un bon prix de vente ?

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L’estimation pour le vendeur

Pour le vendeur, il se situe bien souvent au-dessus du prix du marché. Le propriétaire, qui a une relation affective à son logement, a tendance à perdre en objectivité et en lucidité. Il est d’autant plus partial qu’il souhaite généralement réaliser une plus-value pour se racheter une autre résidence principale ou encore investir dans un immeuble de rapport.

Entre les deux estimations, il y a le « juste cohérant ». Celui qui permet de vendre un logement dans les délais moyens (82 jours en région francilienne et 92 jours en province selon les experts des statistiques Statista).

L’environnement comme point de départ pour une estimation d'un bien immobilier

Dans une même ville et parfois même dans un même quartier, on peut observer des écarts de prix avoisinants les 15 %.

L’environnement, l’attractivité de la zone, la notoriété du quartier, la présence de commerces de proximité, de bonnes écoles, le sentiment de sécurité, les perspectives de développement du territoire… Tous ces éléments ont une influence sur la fixation du prix de vente et vont donc rentrer en compte dans l'estimation de votre bien immobilier.

 

Certains défauts coûtent chers lors de la vente

Les caractéristiques du logement et de l’immeuble ont une influence sur le prix de vente qui n’est d’ailleurs pas à confondre avec la valeur vénale d’un bien. Pour réaliser l’estimation d'un bien immobilier, évaluer les points forts et les points faibles du bien permettent de déterminer un prix au mètre carré juste. En général, on part du prix moyen qui a cours dans l’immeuble, que l’on pondère en fonction des atouts de l’habitation, on parle de surcote et de ses défauts, on applique alors une décote.

Une fois l’analyse terminée, on obtient un prix moyen du mètre carré que l’on multiplie par la surface Loi Carrez totale du logement.

 

Les agents immobiliers : des outils d’évaluation leur permettant de travailler en toute objectivité.

Par exemple, une vue sur un monument, la mer ou une montagne, permettra de valoriser le prix au mètre carré de 5 à 20 %.

Pour une orientation agréable : sud-est ou sud-ouest, comptez 3 à 5 % de plus que pour un logement exposé plein nord et enfin, pour une superbe terrasse, la valorisation peut atteindre jusqu’à 15 % du m2 dans l'estimation de votre bien immobilier (surtout suite à la pandémie de la Covid-19).

À l’inverse, un rez-de-chaussée se vendra jusqu’à 25 % moins cher qu’un logement similaire dans le même immeuble mais situé au 4e étage. Comptez 30 % de décote si le logement doit être rénové dans sa totalité et jusqu’à 20 % s’il est mal agencé, comme par exemple : des chambres en enfilade ou encore une mauvaise répartition : une grande entrée suivie d’une petite pièce à vivre.

 

DVF : plus d’objectivité lors d’une estimation

Pour vous aider dans l'estimation de votre bien immobilier, DVF est un outil élaboré par la direction générale des finances publiques (DGFF) qui recense 20 millions de transactions.

Patrim Usagers ne vous fournira pas d’estimation de votre bien immobilier, mais vous indiquera les prix auxquels des biens proches de chez vous ont été vendus.

Ce service, accessible sur le site web www.impots.gouv.fr, n’est pas un outil d’évaluation du prix au m2 de l’immobilier. Il permet de connaitre comment l’administration fiscale propose une approche du prix de la valeur vénale d’un logement, afin de calculer les droits de succession ou l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

 

Contacter un réseau immobilier indépendant et familial

Aujourd'hui, bien estimer sa maison ou son appartement est essentiel, dans la mesure où les acheteurs potentiels sont mieux informés qu'auparavant. C’est pour cela que l’on vous recommande de passer par un partenaire de confiance. Avec une base de données de plus 60 millions de transactions ses 5 dernières années et des conseillés immobiliers de proximité Le réseau OPRIXFIXE vous propose une estimation immobilière gratuitement à domicile et un avis de valeur complet pour mieux organiser votre transaction immobilière dans les meilleurs délais de vente et de prix.

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