Prélèvement à la source : quels impacts sur le crédit immobilier ?

Longtemps évoqué et repoussé, le prélèvement à la source est généralisé pour tous les contribuables depuis le 1er janvier 2019. Il permet un recouvrement de l’impôt instantané en tenant compte de la situation réelle de chacun. Plus de décalage entre la perception des revenus et leur imposition. Un « simple » changement dans le mode de règlement des impôts sur le revenu qui peut avoir un impact – notamment psychologique - sur votre crédit immobilier. Explications.

Rappel sur le prélèvement à la source et son fonctionnement

Avec le prélèvement à la source, chaque contribuable dispose d’un taux de prélèvement, calculé sur la base de la dernière déclaration de ses revenus. Ce taux – personnalisé ou valable pour le foyer selon votre décision - est ensuite appliqué aux revenus. Sachez qu’un taux neutre est proposé, afin de ne pas communiquer à votre employeur votre niveau d’imposition. Le prélèvement à la source concerne les salariés comme les travailleurs non-salariés (TNS), et vient réduire le revenu net disponible chaque mois.

Le prélèvement à la source se rapproche dans son fonctionnement de la mensualisation, anciennement disponible. Mais plusieurs différences majeures sont à noter : le taux est lié à la situation réelle du foyer et s’adapte aux changements. Il est possible de déclarer un mariage, une séparation, une naissance, et ainsi voir le taux être ajusté. Seconde différence majeure, l’impôt est prélevé sur les revenus perçus, sans décalage dans le temps. C’est le principe de contemporanéité de l’impôt.

Le prélèvement à la source de l’impôt ne modifie pas les règles générales du calcul. Les mêmes impôts sont toujours dû, selon le barème communiqué par l’administration fiscale. Ce qui change en revanche, c’est le mode de prélèvement. Et c’est ici que des conséquences sont possibles sur le crédit immobilier.

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Une baisse de la capacité d’emprunt des ménages ?

Afin d’accompagner les ménages qui ont un besoin de financement, les établissements bancaires procèdent à une analyse complète de la situation tant personnelle que professionnelle. Les revenus du ménage disponibles sont passés au crible, et c’est en obtenant votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt que la banque va décider ou non de vous accompagner.

Le taux d'endettement (dont la règle générale veut qu’il ne dépasse pas 33%) est la différence obtenue entre les charges récurrentes qui pèsent sur votre foyer (comme les mensualités de crédits en cours et les éventuelles pensions dues) et les sources de revenus (salaires et traitements assimilés, pensions de retraite). Pour vous octroyer un crédit immobilier, la banque va s’assurer que votre taux d’endettement global ne dépasse pas le seuil de 33%, soit un tiers des revenus disponibles mobilisables pour votre crédit.

Une règle qui n’est pas immuable, et peut largement varier en prenant en compte le reste à vivre (la somme dont le foyer dispose après les charges fixes, exprimée en euros et non en pourcentage des revenus disponibles).

La capacité d’emprunt désigne l’écart entre votre taux d’endettement avant le crédit immobilier et ce taux « maximum » de 33%. La capacité d’emprunt, c’est cette somme que vous pouvez mobiliser chaque mois pour un nouveau prêt, dont la banque doit tenir compte.

Mais alors, avec le prélèvement à la source qui fait baisser les revenus mensuels, c’est donc la capacité d’emprunt qui elle aussi est mécaniquement réduite ? Oui, et non.

Deux cas de figure sont possibles.

• Si le calcul de la capacité d’emprunt réalisé par la banque est basé sur le salaire net après impôt, alors la somme qu’il est possible d’emprunter sera logiquement plus réduite désormais, car le taux d’endettement visé sera toujours de 33 %.

• Si le calcul de la capacité d’emprunt réalisé par la banque s’appuie sur le salaire net imposable (toujours visible sur les fiches de paie et autres pensions versées), alors aucun impact n’est à attendre sur le montant empruntable.

Les banques et organismes de crédit ont souvent recours au salaire net imposable pour calculer la capacité d'endettement, et intègrent l’impôt comme charge du ménage. Le passage au prélèvement à la source ne possède donc (en théorie) pas d’incidence sur le pouvoir d’achat immobilier… mais peut être une incidence « psychologique ».

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Un impact psychologique plus que technique

Pour la majorité des candidats à la propriété immobilière, le prélèvement à la source ne va pas avoir un impact « technique » puisque les établissements bancaires vont intégrer ce nouveau mode de paiement de l’impôt dans l’évaluation des profils. Pourtant, le prélèvement à la source risque bien d’avoir un impact « psychologique » sur le pouvoir d’achat et sur l’épargne mobilisable pour un projet immobilier.

En voyant sa rémunération être réduite chaque mois, un ménage risque de différer son projet ou d’acquérir un bien plus petit, plus modeste, plus éloigné. Les emprunteurs vont chercher à mobiliser une somme moins importante. Bien que le prélèvement à la source n’implique qu’une répartition différente des paiements, il ne faut pas négliger l’impact sur le pouvoir d’achat ressenti. Un projet d’achat d’une maison ou d’un appartement risque d’être revu à la baisse, de peur de faire basculer les finances dans le rouge. Soit au niveau du montant global de l’opération, soit au niveau de la superficie, il y a fort à parier que de nombreux candidats au crédit réduisent l’envergure de leur investissement. Inutile, car l’impôt réglé est le même. Logique pourtant, car face à des sommes perçues plus faibles, le taux d’effort supporté parait plus grand. Ce changement risque notamment de toucher en priorité les ménages qui n’utilisaient pas la mensualité de l’impôt sur le revenu, et qui avaient une vision décalée du paiement (avec les fameux tiers).

Comment le prélèvement à la source va-t-il s’intégrer durablement dans la production de crédits immobiliers ? Le salaire net imposable devrait être la référence pour calculer la capacité d'endettement, et se généraliser auprès de tous les acteurs du crédit pour proposer une grille claire de définition de la capacité d’emprunt et du taux d’endettement. Il appartient à tous, spécialiste du crédit, banque, courtiers et intermédiaires de faire preuve de pédagogie et d’expliquer aux emprunteurs les changements liés au prélèvement à la source.

Le rôle de conseil du courtier en crédit immobilier prend ici tout son sens pour répondre aux interrogations, apporter des propositions sur-mesure, et donner des informations claires d’aide à la décision. 

A vous de jouer !

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