Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?

Lors de l'achat d'un bien immobilier et de la phase de recherche d’un financement, le taux d'endettement est un critère central évalué par les établissements bancaires afin de déterminer s’ils peuvent (ou non) vous donner une réponse positive. Cet indicateur financier possède en effet une limite à ne pas dépasser que vous connaissez peut-être. C’est la fameuse règle des 35 % d’endettement. Mais savez-vous qu’il est possible d’y déroger ? 

Comprendre le taux d'endettement et son plafond

Le taux d'endettement, aussi appelé taux d'effort, est un calcul qui permet d’exprimer le poids des charges du remboursement d'un ou de plusieurs crédits par rapport aux revenus de l'emprunteur ou du ménage qui sollicite un financement. Si la nature des revenus et des charges pris en compte peut varier d’un établissement bancaire à l’autre, on retrouve globalement des critères assez proches (lire à ce sujet notre article “Quelles sont les charges prises en compte dans le taux d'endettement ?”). 

Le taux d’endettement inclut-il l’assurance emprunteur ?

Depuis 2020, ce taux d'endettement est limité à 35% des revenus nets, incluant l'assurance emprunteur. Cette limite a été instaurée pour sécuriser l'accès au crédit immobilier et “préserver la stabilité du système financier français”​. 

C’est le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l'autorité macroprudentielle française chargée d'exercer la surveillance du système financier, qui a posé ce plafond de 35% comme la nouvelle règle. Au-delà, impossible d’obtenir un crédit ? Si, en passant par les dérogations.

À savoir : le taux d'endettement n'est pas le seul critère pris en compte lors de l'octroi d'un prêt immobilier. En effet, même si votre taux d'endettement est inférieur à 35%, votre demande de prêt peut être refusée si d'autres critères ne sont pas remplis ou jugés satisfaisants par les banques. Vous pouvez ainsi essuyer un refus de prêt en raison d’un âge trop élevé, à cause de votre état de santé ou d’une situation professionnelle précaire (lire ci-après). 

Taux d’endettement : brut ou net ?

Le taux d’endettement se comptabilise généralement en “net” : les banques retiennent le salaire net qu’un emprunteur peut dédier au remboursement du crédit (incluant les primes et 13e mois de nature régulière).

Vous êtes proche de votre taux d'endettement maximal ? Rassurez-vous, il existe des solutions !

Déroger à la règle de 35% d’endettement maximum

Il existe des conditions dans lesquelles vous pouvez dépasser ce taux d'endettement de 35%. Les banques ont une certaine flexibilité dans l'application de cette règle. Jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre peut l’être en sortant des règles classiques. Cela signifie que le taux d’effort peut dépasser les 35 % et que la durée totale du crédit peut dépasser 25 ans pour l’achat d’un logement ancien ou 27 ans pour un logement neuf. 

Plus précisément, 80 % des dossiers considérés comme dérogeant aux règles sont réservés aux acheteurs qui veulent acquérir leur résidence principale avec au moins 30 % de primo-accédants. Les 20 % de tolérance restant peuvent être utilisés librement. Cela signifie qu’une petite marge de manœuvre existe pour vous si votre dossier ne remplit pas exactement toutes les conditions pour valider un financement bancaire. 

Cette possibilité de déroger aux règles est également conservée par les banques pour accompagner des ménages avec des revenus élevés qui dépassent la règle du taux d’endettement de 35 %. La part restante après déduction des charges (le reste à vivre) étant élevée, les banques peuvent faire preuve de flexibilité car leur prise de risque est calculée. 

Vous pouvez également bénéficier de cette dérogation si vous avez un apport personnel important ou un patrimoine financier conséquent dont vous pouvez justifier.

Les critères pris en compte en parallèle de l’endettement pour décrocher un prêt immobilier

Ne perdez pas de vue que le taux d’endettement n’est pas le seul critère pris en compte par les banques pour évaluer la fiabilité et la solidité d’une demande. Voici une liste des autres paramètres qui pèsent également dans une demande de prêt immobilier. 

1. L’apport personnel : disposer d’un apport personnel peut faciliter l'obtention d'un prêt. Il montre à la banque que vous avez la capacité d'économiser et de gérer votre argent de manière responsable… pour “contribuer” à votre projet et ne pas compter uniquement sur le crédit. 
2. Votre état de santé : si vous présentez un risque médical (surpoids, diabète, cholestérol, etc.) qui pourrait affecter votre capacité à rembourser le prêt, la banque peut demander une assurance avec des garanties étendues, voire refuser de vous financer. 
3. Votre âge : oui, l'âge peut également être un facteur. Les banques peuvent être réticentes à prêter à des personnes âgées en raison du risque accru de décès avant le remboursement du prêt. Un âge limite à la date de remboursement existe dans chaque banque. 
4. Votre situation professionnelle : la nature de votre emploi et la stabilité de votre situation professionnelle peuvent également être des facteurs importants. Si le CDI n’est pas toujours le sésame, avoir de la récurrence dans vos revenus et de la sécurité rassure les banques. 
5. Votre historique de crédit : si vous avez déjà présenté par le passé des défauts de paiement ou d'autres problèmes financiers (découverts à répétition, dettes, etc.), cela peut affecter votre capacité à obtenir un prêt. 
6. Le bien immobilier que vous voulez acheter : enfin, c’est aussi la nature du bien ciblé qui est un critère. Selon qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, mais aussi en fonction de l’emplacement, la valeur, etc. La banque veut s’assurer que votre achat est cohérent au regard de votre situation.