Investir dans l'immobilier : tout savoir de la défiscalisation

La défiscalisation désigne l'ensemble des dispositions légales qui offrent aux contribuables la possibilité d'obtenir des réductions fiscales et de diminuer leur impôt sur le revenu.

Les lois de défiscalisation ont pour but d'encourager l'investissement dans l'immobilier. L'Etat axe ainsi sa politique du logement sur la construction de logements neufs répondant à des normes environnementales ou la réalisation de travaux améliorant la performance énergétique. La loi de finances 2017 a prévu la prorogation du dispositif de la loi Pinel (du nom de la Ministre du Logement Sylvia Pinel, entrée en vigueur le 1er janvier 2015) jusqu'au 31 décembre 2017, dispositif avantageux pour les contribuables.

Les avantages de la défiscalisation Pinel dans l'immobilierLes avantages de la défiscalisation Pinel dans l'immobilier

La loi Pinel autorise tout contribuable français investissant dans l'immobilier à bénéficier d'une diminution d'impôt sur le revenu dès lors que le bien est mis en location pour une durée maximale de 6 ans. La loi Pinel a repris les dispositions de la loi Duflot, en renforçant le principe de défiscalisation.

L'objectif de la loi est de stimuler la construction de logements neufs dans les zones tendues où la demande locative est supérieure à l'offre et, par suite, de faire mécaniquement baisser les loyers. Elle tend à étendre l'offre de logements locatifs pour les ménages aux revenus intermédiaires, ceux qui n'ont pas accès aux logements sociaux et qui rencontrent des difficultés pour louer un logement sur le marché.

Les contribuables peuvent réaliser de belles opérations de défiscalisation en bénéficiant des avantages suivants :

  • une remise d'impôt importante, en fonction de la durée de la location :
    • 12% du montant du bien pour une location de 6 ans
    • 18% du montant du bien pour une location de 9 ans
    • 21% du montant du bien pour une location de 12 ans
  • la constitution d'un patrimoine immobilier
    Investir dans la pierre est un placement financier intéressant et le moyen de se constituer un patrimoine solide facilement transmissible.
    L'immobilier permet d'emprunter pour financer son investissement. Les loyers que vous percevez couvrent en tout ou partie les mensualités du crédit.
  • la possibilité de louer à sa famille
    La loi Pinel vous autorise à louer votre bien à vos descendants ou ascendants. Vous pouvez donc y loger vos enfants en bénéficiant de l'avantage fiscal prévu (si toutefois vos enfants ne sont pas inclus dans le foyer fiscal).
  • la préparation de l'avenir
    Lorsque l'engagement de location prend fin, vous pouvez à nouveau disposer librement de votre bien immobilier. Vous n'êtes plus soumis aux plafonds de loyer et de ressources imposés par le dispositif. Vos options sont alors la revente qui vous permet de récupérer une plus-value, la location pour continuer à percevoir des loyers ou l'utilisation de votre bien pour votre usage personnel en logement principal ou secondaire.

Les conditions légales de la défiscalisation PinelLes conditions légales de la défiscalisation Pinel

La loi Pinel s'applique aux opérations d'acquisition ou de construction d'un logement neuf réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Pour être éligible au dispositif, des critères précis doivent être remplis.

Les zones

Votre logement doit être situé dans une zone éligible. Le zonage Pinel 2017 correspond à la base à celui en application depuis le 1er octobre 2014. Le marché immobilier est très inégal sur le territoire français et la répartition en 5 zones regroupant 1 200 communes est à l'image de l'offre et de la demande de chaque marché local :

  • Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue
  • Zone A : Le reste de la banlieue Parisienne
  • Zone B1 : Les grandes agglomérations Françaises de plus de 250 000 habitants, des villes du littoral et de la Corse
  • Zone B2 : Les communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants
  • Zone C : Le reste du territoire

Le dispositif est ainsi éligible dans les zones les plus tendues, A bis, A et B1. Depuis le 1er janvier 2017, les zones B2 et C nécessitent une dérogation préfectorale pour y investir.

Les conditions liées au logement

Le logement peut être neuf ou ancien. Dans ce cas, l'acquisition s'effectue en vue d'une réhabilitation qui permet au logement d'acquérir des performances techniques voisines de celles d'un logement neuf. Il doit bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012).

En toute hypothèse, un délai d'achèvement maximum de trente mois est accordé suivant la déclaration d'ouverture du chantier. Il doit être loué dans un délai de 12 mois suivant la remise des clés.

La location opérée est une location non meublée qui respecte la durée d'engagement prévue par la loi, 6, 9 ou 12 ans. Il s'agit d'une location en qualité de résidence principale dont le loyer est défini selon les plafonds de loyers définis pour les zones Pinel.

Les plafonds de loyer

Un des objectifs de la loi est de proposer des logements accessibles à une majorité de la population. Des plafonds de loyers, dont le montant varie en fonction de la zone sur laquelle se trouve le bien, ont été ainsi instaurés pour éviter les locations à prix prohibitifs comme à Paris. Ils sont révisés chaque année au 1er janvier et prennent en compte les évolutions du marché immobilier et du coût de la vie.
En 2017, les plafonds sont restés inchangés. Leurs prix s'expriment en euros mensuels par m² :

  • A Bis : 16,83
  • A : 12,50
  • B1 10,07
  • B2 : 8,75
  • C : 8,75

Pour permettre l'accès au logement des personnes à revenus modestes, des plafonds de revenus maximums ont été instaurés pour les locataires, selon la composition de la famille et par zone.

Le gain fiscal apporté par la loi PinelLe gain fiscal apporté par la loi Pinel

Les conditions financières imposées sont strictement définies. L'investissement immobilier est plafonné à 300 000 euros avec un maximum de 5 500 euros par m². Dans le cadre de ce plafond, seules deux opérations d'investissement sont autorisées.

La défiscalisation est consentie pour l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle intervient postérieurement. Elle s'impute sur le montant de l'impôt dû au titre de l'année considérée, puis sur celui dû pour chacune des années suivantes (selon la durée d’engagement de location choisie).

Voici un exemple des réductions d'impôts pour un investissement de 200 000 € :

  • 6 ans : 24 000 € d’économie d’impôt, soit 4 000 € de réduction par an.
  • 9 ans : 36 000 € d’économie d’impôt, soit 4 000 € de réduction par an.
  • 12 ans : 42 000 € d’économie d’impôt, soit 3 500 € de réduction par an.

La réduction d'impôt ne peut être reportée d'une année sur l'autre et elle s'intègre dans le plafond des niches fiscales (limite de 10 000 euros par an et par foyer).

Pour réussir votre votre achat immobilier, réfléchissez bien au type de logement dans lequel vous voulez investir. La situation géographique du bien est très importante et le zonage est un point clé de la loi Pinel. Renseignez-vous sur les atouts des villes pour sécuriser votre investissement immobilier.