Quelles sont les charges prises en compte dans le taux d'endettement ?

Avant d’accorder un financement aux personnes candidates à un prêt immobilier, les banques réalisent un ensemble de vérifications. La donnée centrale qui conditionne la validation ou non d’un dossier, c’est le taux d’endettement. Une notion que vous connaissez vraisemblablement mais dont le fonctionnement détaillé est souvent mal compris. Outre le mode de calcul, c’est avant tout le détail des charges et des revenus pris en compte qui est souvent méconnu. 

Alors, on décrypte pour vous ! 

Le taux d’endettement : définition et mode de calcul 

Vous le savez si vous êtes actuellement à la recherche d’un prêt immobilier : le taux d'endettement est le facteur déterminant qui conditionne l’obtention d’un financement. Il s’agit d’un indicateur clé pour les établissements bancaires lorsqu'ils évaluent la capacité d'un emprunteur à rembourser un prêt. Logique, car le taux d'endettement correspond simplement à la part que représente le poids des charges au regard de vos revenus. Il permet donc de jauger votre “niveau de risque”. 

Formule de calcul du taux d’endettement : 

Taux d'endettement = 

(montant des mensualités + charges fixes) x 100 / revenus (salaires nets + autres revenus) 

Ce taux d'endettement maximum recommandé correspond - généralement - à 35% des revenus de l'emprunteur. Le poids des charges ne doit donc pas dépasser un tiers des revenus disponibles (c’est encore plus important depuis le durcissement des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en 2020. Mais justement, quelles sont les charges retenues ? 

Les charges prises en compte pour le calcul du taux d’endettement 

Bien que pouvant varier d’un établissement bancaire à un autre, la liste des charges prises en compte pour le calcul du taux d’endettement regroupe dans la plupart des banques les éléments suivants : 

• Les mensualités de prêts en cours de remboursement. Tous les prêts sont concernés. Qu’il s’agisse d’un crédit pour votre résidence principale, d’un investissement locatif détenu en direct ou via une SCI si vous avez des parts, tous les crédits, dont les prêts à la consommation, sont pris en compte. Les prêts conventionnés et autres prêts aidés également. Bien que permettant d’accéder à des conditions bonifiées, ils sont aussi pris en compte car ils pèsent sur votre budget. 
• Les charges courantes sont aussi retenues. Il s’agit par exemple si vous êtes locataire du montant de votre loyer ou encore des charges fixes comme le paiement d’une place de parking, 

Et toutes les autres charges ? Qu’en est-il des frais liés à l’énergie, à vos déplacements, vos dépenses pour les courses ou encore Internet et le téléphone ? Elles ne rentrent pas dans le calcul du taux d’endettement. C’est justement parce que la règle des 35 % existe que les banques partent du principe que vous pouvez honorer toutes ces dépenses avec votre reste à vivre (la somme restante une fois les charges prises en compte déduites).

Les revenus pris en compte pour le calcul du taux d’endettement

Passons aux revenus retenus par la banque dans son calcul du taux d’endettement. 

• Tous vos revenus salariés ou issus d’une activité professionnelle sont bien entendu pris en compte. Et ce peu importe la forme. Vous pouvez par exemple agir sous le statut de micro-entreprise, être TNS et ne toucher que des dividendes ou encore vous verser un mix salaire + dividende. 
• Les revenus issus de l’immobilier sont intégrés lorsqu’ils sont liés à une activité récurrente (si vous mettez votre maison en location une semaine par an sur une plate-forme, la banque n’en tiendra pas compte). Lorsqu’ils sont pris en compte, les loyers ne sont pas pris intégralement et ajoutés dans les revenus. Un pourcentage est appliqué, pour tenir compte notamment des vacances locatives. Les banques retiennent en général 70% des loyers. 
• Les revenus de capitaux mobiliers - issus des placements financiers divers que vous possédez - sont aussi intégrés. 
• Les éventuelles pensions alimentaires sont prises en compte. 
• Si vous percevez des primes fixes, elles sont retenues. 

L’ensemble des revenus intégrés dans le calcul du taux d’endettement sont exprimés en “net”, toutes charges et toutes taxes déduites. Surtout, il faut que tous les revenus que vous souhaitez voir intégrés dans le calcul puissent être justifiés. Dans le cas d’une location saisonnière, vous devez pouvoir présenter un contrat et un relevé bancaire sur lequel les paiements arrivent. 

Il en va de même pour les primes ou l’argent perçu par vos placements financiers (actions en bourse, ETF, etc.). 

À savoir : toutes les banques ont leurs propres règles et appliquent leur mode de calcul. Cette différence peut notamment vous concerner lorsque vos revenus ne sont pas stables dans le temps. Dans ce cas, la plupart des banques appliquent un abattement. De même avec les revenus locatifs. Ils ne sont pas toujours comptabilisés. C’est avant tout leur stabilité dans le temps et leur récurrence qui prime. Avec un bail de location nue ou meublée en cours depuis plusieurs mois ou année, la banque pourra considérer les loyers comme des revenus “stables” et les intégrer. 

Les charges et revenus qui ne sont pas prises en compte pour le taux d’endettement 

Comme nous l’avons déjà évoqué précédemment, certaines dépenses relatives au quotidien ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement. Elles sont, aux yeux des banques, largement dépendantes de votre mode de vie et de vos habitudes et entrent dans le cadre du reste à vivre. 

Votre reste à vivre est censé payer les dépenses en énergie, votre accès Internet/téléphone, les frais de copropriété ou encore vos dépenses en carburant, les courses alimentaires, l’habillement et les loisirs. 

En ce qui concerne les revenus qui ne sont pas pris en compte, c’est une fois encore toutes les rentrées d’argent dont le caractère est variable ou précaire que la banque exclut. C’est le cas notamment des aides sociales, relatives à votre situation à un instant T. Les primes exceptionnelles, vos heures supplémentaires ou encore des indemnités maladie/accidents ne comptent pas non plus…