Qui paie les frais de notaire ?

Incontournables, les frais de notaire s’appliquent pour toute vente immobilière en France. 

Contrairement à ce que leur nom laisse penser, ces frais ne reviennent que pour une partie minime au notaire. 

Détaillons leur composition ainsi que le rôle de chacun - acheteur et vendeur - pour savoir qui paie les frais de notaire.

Les frais de notaire et leur composition

Commençons par nous intéresser en détail à ce que sont les frais de notaire et à leur composition, avant de savoir qui doit les régler.

Tout d’abord, il convient de préciser que les frais de notaire doivent normalement être nommés les “frais d’acquisition” ou “frais d’actes notariés”. En effet, le terme de frais de notaire sert aujourd’hui à désigner l’ensemble des frais qui entourent un achat immobilier, mais au sein de cet ensemble de sommes perçues, ce n’est qu’une minorité qui est réellement acquise par le notaire.

Les frais d’acquisition comprennent ainsi :

• les honoraires du notaire (sa rémunération) à hauteur d’environ 10 %. 
• les débours, ces sommes dues aux différents intervenants chargés de produire des documents nécessaires à la vente, et que le notaire avance (environ 10 % du total des frais d’acquisition). 
• les impôts, les taxes et les contributions versées à l’État (au Trésor Public et aux collectivités publiques). Cette partie compte pour environ 80% du montant total des frais.

Neuf ou ancien, des frais de notaire différents

Selon que vous achetiez un bien ancien ou neuf, le montant des frais de notaire n’est pas le même. Ils sont de l’ordre de 3 à 4 % du prix de vente total pour l’achat d’un bien neuf. Dans l’ancien, le montant des frais est plus important, compris entre 7 et 8 %.

Comment s’explique cette différence ? Car les frais de notaire dans l’ancien intègrent les droits d’enregistrement, compris entre 5 et 6 % selon les départements. Avec un achat neuf, les droits de mutation sont réduits, et se limitent uniquement à la taxe de publicité foncière, qui représente 0,7 % du prix de vente HT. Pour le reste, qu’il s’agisse des montants déboursés pour le client, de la contribution de sécurité immobilière ou de la rémunération du notaire, les sommes sont identiques.

Acheter un bien neuf est-il plus intéressant qu’un bien ancien grâce à cette réduction sur les frais d’acquisition ? Oui, si l’on se limite seulement aux frais d’actes. Car en achetant un logement neuf ou sur plan, il existe une obligation de payer la TVA immobilière. Celle-ci correspond à 20 % de la valeur du bien. Sans oublier la surcote que l’on constate régulièrement dans l’immobilier neuf, qui s’explique par une meilleure qualité du bâti et des équipements supérieurs (notamment en matière de gestion de l’énergie).

Qui doit payer les frais de notaire ?

Pour savoir à qui incombe le règlement des frais de notaire, il faut se référer à l’article 1593 du Code civil. Celui-ci est sans détour : “Les frais d'actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l'acheteur”.

Ainsi, c’est à l’acheteur, et non au vendeur, de régler les frais de notaire.

Les frais de notaire représentent un coût à la charge de l’acquéreur, qu’il faut ajouter au montant total du bien acquis. Pour avoir une vision plus complète du prix d’acquisition, il faut même se livrer à un exercice de calcul plus complexe. Il faut prendre en compte le montant de toutes les mensualités du prêt servant à financer l’achat (si un financement bancaire est souscrit), afin d’avoir une idée du coût global.

Le paiement des frais de notaire par l’acheteur n’est pas une règle immuable. En effet, dans le cas d’une vente acte en main, ces derniers peuvent être à régler par le vendeur. Une vente acte en main impose au vendeur de déduire du prix de vente proposé par l’acheteur la part réservée aux frais de notaire à payer. En résumé, le vendeur fixe un prix de vente volontairement plus élevé que la valeur vénale du bien, pour intégrer les frais de notaire qu’il réglera.

À savoir : Un seul notaire peut encadrer la vente et se charger de valider la transaction. Mais il est également possible que chaque partie, acheteur et vendeur, décide d’avoir son propre notaire. Dans ce cas, aucun surcoût n’est appliqué. La rémunération n’est pas doublée. Le montant total reste calculé en fonction du prix du bien, peu importe le nombre de professionnels présents au moment de l’acte de vente définitif.

Quand faut-il payer les frais de notaire ?

Le règlement des frais de notaire intervient le jour même de la signature de l’acte de vente définitif. En parallèle du paiement du prix d’achat du bien et du versement des éventuels frais d’agence (pour une vente avec l’intermédiaire d’un professionnel), l’acheteur règle les frais de notaire.

La combinaison de tous ces paiements permet de valider définitivement la vente et d’entériner le transfert de propriété.

Cette règle est valable pour l’achat d’un bien ancien, et le principe est identique pour une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Puisque l’achat se fait sur plan, avec la signature d’un contrat de réservation, on pourrait croire que c’est à ce moment-là qu'il faut régler les frais de notaire. Mais c'est en réalité au moment de l’acte de vente définitif.

À savoir : il est possible avec la VEFA d’obtenir des frais réduits si un notaire s’occupe de plusieurs ventes pour un promoteur et applique une réduction sur ses honoraires. Mais la réduction doit concerner tous les clients, et pas seulement un seul dossier.

Le calcul des frais de notaire et des frais d’agence

Concluons ce tour d’horizon complet sur les frais de notaire en évoquant la situation pour laquelle une agence immobilière intervient et facture des frais. Dans ce cas, allez-vous avoir des frais de notaire sur les frais d’agence ? Possible !

Si vous achetez par l’intermédiaire d’une agence immobilière, deux situations sont possibles.

1. Première possibilité, les frais d’agence sont à la charge du vendeur. C’est lui qui les paye, et ils sont pour vous - acheteur - invisibles. Ils sont inclus dans le prix de vente affiché. Dans ce cas, c’est ce prix de vente total, incluant la rémunération de l’agent immobilier, qui va servir de base pour calculer les frais de notaire.
2. Deuxième possibilité, les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur. Dans ce cas, on différencie la valeur du bien et les frais qui s’appliquent sur celui-ci pour la vente en guise de rémunération de l’agence. Les frais de notaire seront calculés sur la valeur totale, diminuée des frais d’agence.

Prenons un exemple. Vous êtes acheteur, vous avez trouvé un bien qui correspond à vos attentes au prix de 250 000 €. Une agence immobilière chargée de la vente applique des frais à hauteur de 15 000 €.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, le prix de vente total est de 265 000 €. En prenant comme hypothèse un montant de frais de notaire équivalent à 7,5 %, ces derniers auront un montant de 19 875 €.
Si les frais d’agence sont à votre charge en tant qu’acheteur, les frais de notaire seront calculés sur une valeur de 250 000 €. Cela signifie qu’il faudra régler des frais de notaire pour un montant de 18 750 €, soit une économie d’environ un millier d’euros.

Les frais de notaire sont encadrés par la loi, et il est impératif que le professionnel avec lequel vous menez la transaction vous communique de manière transparente ses honoraires. Avant de prendre rendez-vous avec un notaire pour entériner une vente, demandez-lui le détail de sa rémunération et une simulation des frais selon le montant de votre acquisition. Il pourra ainsi vous aiguiller et vous aider à estimer le montant total du financement dont vous avez besoin en déterminant la part à emprunter et la part que vous devrez financer avec un apport personnel.