Où investir à Paris ?

La capitale défie les lois de l’immobilier. Il existe bien en France deux marchés : celui de l’immobilier à et en dehors de Paris. Dans la ville Lumière, les prix continuent toujours de grimper en 2018 et 2019. Le marché y est dynamique, dopé par des crédits peu chers et une côte d’amour toujours aussi forte. Habiter à Paris intra-muros est un rêve pour de nombreux ménages. Avoir votre adresse dans la capitale vous tente ? Voici nos idées pour savoir où investir malin.

10 000 € / m² à Paris, la nouvelle norme de prix à Paris

Le prix moyen du m² dans la capitale pourrait franchir la barre des 10 000 €. Si ce montant est déjà largement dépassé par endroits (plus de 13 000 € en moyenne dans le VIe), il est bien ici question de la moyenne pour l’intégralité de la ville ! « Le prix des appartements anciens a atteint 9 670 € le m² à Paris en février 2019, en hausse de 1,3% en 3 mois et de 6,4% en un an explique la Chambre des Notaires de Paris dans sa note de conjoncture immobilière francilienne de février 2019 . D’après les prix issus des avant-contrats, le prix devrait atteindre 9 920 € le m² en juin 2019 dans la capitale, avec un rythme de croissance annuelle des prix qui se maintiendrait autour de 6,5% ».

Les prix ont encore fortement augmenté à Paris en 2018, Paris et la région parisienne continuent d’attirer les acheteurs. Bien ceinturée par son périphérique, la ville possède une offre limitée et un parc cessible restreint. D’où cette surenchère des prix qui ne semble pas prête de s’arrêter. Alors, il faut faire des arbitrages. Choisir un bien dans un quartier encore « abordable », ou rogner sur la surface pour avoir une adresse de prestige. Si vous cherchez à investir et à vous constituer un patrimoine, votre approche va vous conduire à privilégier les biens de qualité, bien placés, et donc d’un prix élevé au mètre carré… Il s’agit là d’une solution pour jouir d’une vraie sécurisation et valorisation à terme de l’investissement. Si votre idée est d’investir en ayant un excellent rendement locatif, fuyez. Fuyez car Paris n’est pas la ville idéale pour ce type d’opérations, à moins de sélectionner finement le quartier et le bien proposé à la location (voir ci-après). Désormais décorrélés de l’évolution de la rémunération, les prix d’achat sont très élevés, mais les loyers n’ont pas suivi la même courbe. D’où des rendements locatifs qui peinent souvent à dépasser les 3%. Alors que vous souhaitiez investir pour habiter ou louer, votre regard ne doit pas se tourner vers les mêmes quartiers. Partons en visite.

@nosiuol

Investir à Paris : notre analyse par quartiers

Le cœur historique de Paris (Ier, IIe, IIIe, IVe) : le bon moment pour investir ?

Rive droite, le cœur de Paris bat très fort et on retrouve des biens d’exception dans le Ier et le IIe arrondissements. Dans le Ier, les petites surfaces sont rares, ce qui oblige à acheter des surfaces vastes… appréciées par des clients internationaux. Le luxe ? Une vue sur les Tuileries. Les prix devraient (encore) augmenter, alors y investir est une bonne idée, mais peu de transactions sont réalisées. Comme alternative, le IIe est un autre « quartier cher » de la rive droite. Les prix sont sensiblement plus faibles mais ils devraient encore augmenter, poussés par les rénovations multiples et les nouvelles implantations de cafés et autres hôtels haut de gamme.

Le IIIe arrondissement est un repère de biens « haut de gamme ». Le Haut Marais, la Place des Vosges ou encore les rues voisines du Musée Picasso comptent parmi les emplacements recherchés… Avec des prix qui dépassant les 15 000 € / m², notamment pour les petites surfaces. Il n’est pas rare de voir des biens vendus plusieurs millions d’euros… appréciés notamment de la clientèle étrangère ! Les prix devraient encore augmenter, tout comme dans le IVe arrondissement. Ce dernier, qui compte parmi les plus chers de la capitale, recèle de nombreux biens d’exception. Pour investir sur l’île Saint-Louis, il faut compter de 20 000 à 25 000 € / m² !

La rive gauche (Ve, VIe, VIIe) : des prix toujours plus hauts, avant une accalmie ?

Sur la rive gauche de la Seine, tous les arrondissements ne proposent pas le même visage mais tous ont un point commun : des prix élevés ! Ceci est notamment le cas dans le VIe et le VIIe arrondissements, deux des trois arrondissements les plus chers de toute la capitale. On y retrouve de nombreux biens haut-de-gamme, avec des prix qui dépassent allègrement les 20 000 € / m². Ainsi, même des biens dans un état loin d’être convenable s’arrachent à prix d’or ! Si le VIe fait face à un manque d’offre et un nombre de transactions réduit, le phénomène semble ne pas toucher le VIIe. Alternative intéressante : le Ve. Là encore, l’offre de biens à la vente est limitée, le quartier étant apprécié pour sa véritable qualité de vie. Les prix ont fortement augmenté sur la dernière année et devraient s’y stabiliser. A regarder pour y faire un achat coup de cœur rapidement, car les biens changent de mains parfois en quelques heures.

Le nouveau triangle d’or (IXe Xe XIe)

Ils n’ont pas encore passé la barre symbolique des 10 000 € / m², mais cela n’est qu’une question de temps. IXe, Xe et XIe arrondissements ont connu une forte évolution sur les cinq dernières années. Constituent-ils un nouveau triangle d’or ? Avec ses commerces réputés et ses immeubles de bonne facture, le IXe est recherché. La proximité des Grands Boulevards est évidemment un atout, mais des biens situés vers l’Est peuvent également se révéler très intéressants pour un investissement. Dans le Xe, on retrouve également une offre commerciale complète et une ambiance bobo chic. Le marché y est réellement dynamique, depuis les Grands Boulevards jusqu’à République, de la Gare Nord au quartier indien. Le XIe lui aussi connaît un regain de jeunesse. Quartier République, Parmentier et Oberkampf, le moment est venu d’investir

Un investissement locatif à moindre risque (XVe XVIIe, XVIIIe, XXe)

Le XVe arrondissement, historiquement le plus peuplé de Paris, est un endroit idéal pour réaliser un investissement locatif (avec toutes les réserves évoquées plus haut sur le rendement à en attendre). Un quartier familial où l’on peut trouver des biens de grande taille, au calme. À l’opposé, dans les XVIIe et XVIIIe arrondissements, de bons investissements sont possibles. Dans ces quartiers de la rive droite, très peuplés, les projets de réaménagement et de réhabilitations sont nombreux. Le XVIIe est déjà « bobo » et attire, tandis que le XVIIIe s’avère très hétérogène. Le Haut Montmartre est très recherché et très cher, tandis que vous pouvez trouver des biens à un prix nettement inférieur aux 10 000 € / m² à Barbès, la Goutte d’Or ou même dans le quartier Guy-Môquet. Dans le XXe, les prix sont encore réduits mais continuent d’augmenter. Il est encore possible de trouver des biens à proximité du métro à moins de 10 000 € / m². Un bon placement et un bon rendement ? A regarder avec intérêt.

Encore plus qu’ailleurs, investir à Paris nécessite une préparation importante en amont. Le prix élevé au mètre carré fait rapidement grimper le montant d’un projet pour l’achat d’un bien à usage familial. Même pour une petite surface, le montant de la transaction représente plusieurs centaines de milliers d’euros… d’où l’intérêt de bien comparer les propositions commerciales de plusieurs établissements bancaires. Pour vous aider à trouver le meilleur taux et les meilleures conditions d’emprunt, faites confiance à un courtier. Parce que vous voulez mettre tous les atouts de votre côté pour trouver le meilleur quartier où investir à Paris, ne gâchez pas tous vos efforts avec un crédit trop coûteux !

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