Faut-il encore renégocier son prêt immobilier en 2021 ?

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La période durant laquelle de nombreux propriétaires se précipitaient pour faire racheter des crédits dépassant parfois les 4 %, semble aujourd’hui lointaine. En 2017-2018 pourtant, ce type d’opérations occupait jusqu’à 70 % de l’activité de courtier, contre à peine 10 % en 2021. Une tendance qui devrait se poursuivre. « Même si une majorité de français est passée par la case renégociation, il reste intéressant d'étudier les conditions de son crédit en cours liées au taux ou à l’assurance emprunteur. En particulier sur ce dernier point, qui reste souvent mal connu des clients », explique ainsi Matthieu Chirot. Et le spécialiste précise aussitôt : « Des possibilités existent encore aujourd’hui de revoir son taux à la baisse, alors même que nous obtenons des crédits à 0,70 % sur 15 ans, 1 % sur 20 ans et 1,20 % sur 25 ans ». À la clé : des gains nets de 10 000 euros, à partir de 150 000 euros de crédit.

Évaluer l’opportunité de la renégociation de crédit

Mais à quelles conditions une renégociation se révèle-t-elle gagnante ?

« On considère généralement que l’écart avec le nouveau taux doit dépasser les 0,60 %, précise Matthieu Chirot. Le capital restant dû doit, lui, s’élever à plus de 70 000 euros, avec une durée de remboursement supérieure à 7 ans ». Le bien-fondé de l’opération dépend aussi de l’objectif de l’emprunteur : s’il souhaite baisser ses mensualités, réduire la durée du prêt, rembourser une partie du crédit... Dans le cas par exemple où le client a une augmentation de revenu et peut augmenter ses mensualités pour réduire la durée de remboursement, il pourra bénéficier d’une économie intéressante liée à l’écart de taux sur une durée inférieure. Il est intéressant, en combiné, de vérifier les conditions de l’assurance emprunteur.

De même, si son crédit en cours est constitué d’un prêt à taux zéro (PTZ), on peut racheter le PTZ qui permet au client d’amortir immédiatement son crédit et de faire des économies.

Dans certains cas, le courtier pointera aussi qu’il est plus stratégique de réaliser une modulation de prêt, une option beaucoup moins coûteuse pour réduire ses échéances. 

Car rappelons-le : tout rachat de crédit a un coût. Et c’est au regard de celui-ci que l’opportunité de l’opération est évaluée. En plus du capital restant dû, une opération de renégociation implique le règlement des indemnités de remboursement anticipé, les IRA (soit le versement, non négociable, de 6 mois d’intérêts) et des frais de dossier bancaire (avec son établissement, des frais d’avenant généralement compris entre 150 et 400 euros, et avec une nouvelle banque des frais de garantie à hauteur de 1,2 % du montant du prêt). Le cas échéant, pour bénéficier du meilleur montage et de l’optimisation des frais, il est préférable de faire appel à un courtier auprès de qui il faudra s’acquitter de frais de courtage. Au total, en fonction du prêt, le coût de l’opération est compris entre 2 000 et 5 000 euros. Matthieu Chirot insiste sur les conséquences : « Il faut éviter de faire racheter son crédit si l’on projette de vendre son bien dans les prochaines années, afin d’éviter de payer deux fois des frais en peu de temps. Il en va de même si on a eu des problèmes de santé entre le moment où on a souscrit à un crédit et celui où on veut le racheter : l’assurance serait alors nécessairement revue à la hausse avec peut-être une baisse en couverture de l’assurance (moins bonnes garanties) ».

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Les critères des établissements bancaires

Au-delà son intérêt propre, l’emprunteur peut évidemment voir sa demande refusée si l’établissement estime qu’il n’en tire aucun bénéfice. Une banque ne rachètera notamment pas un crédit immobilier si le capital restant dû est supérieur à la valeur du bien. Pour prendre leur décision, les établissements analysent les profils et l’endettement, avec une attention d’autant plus grande que celui-ci est désormais strictement limité à 35 %.

La crise sanitaire a eu pour effet de rendre les établissements plus frileux. Leur but est donc de parvenir à calculer les revenus au plus juste, pour déceler des situations dégradées. La conséquence ? Des différences notables de traitement en fonction des profils, au bénéfice des salariés de la fonction publique et de grands groupes, et au détriment de ceux des secteurs aériens, de l’événementiel ou de l’hôtellerie.

Autre élément à garder en tête : l’enjeu pour un établissement qui rachète un crédit est de récupérer les revenus de ses clients, ses moyens de paiement, ses assurances, les comptes des enfants, etc. Résultat, plus le client souscrit des contrats avec une banque (assurance automobile, protection juridique, contrat d’assurance vie), plus il aura des chances de voir son dossier accepté avec d’excellentes conditions.

« Pour intégrer l’ensemble de ces éléments, nous commençons par à faire un diagnostic auprès des propriétaires souhaitant faire renégocier leur contrat. La méthode la plus simple est d’utiliser le simulateur monemprunt.com en 3 minutes », explique le courtier de Monemprunt.com. Souhaite-t-il garder son habitation dans les prochaines années ? Est-ce que son environnement professionnel ou sa situation personnelle a changé ? Connait-il des problèmes de santé ? A-t-il des crédits en cours, des projets en parallèle ? Connaît-il la valeur de son logement ? « En tant que courtier, nous avons un devoir de conseil. Il n’est pas question de faire du rachat pour faire du rachat. Mais il n’est pas question non plus de rater une belle opportunité d’économies ! »

 

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écrit parArnaud Guilleux
Le 25 juillet 2021

Bio: Arnaud Guilleux, travaille depuis plus de 20 ans dans l’univers bancaire. En 2017, il décide s'associer avec Emmanuel Frattini, lui aussi spécialiste du crédit immobilier pour monter Monemprunt.com. Un service de courtage 100% en ligne.

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