Comment financer un bien immobilier ?

Pour financer un achat immobilier, et notamment une construction, vous vous posez peut-être la question du bon équilibre à trouver entre apport personnel et crédit. 

Certains vous diront qu’il est primordial d’utiliser le maximum d’épargne disponible, afin de limiter le recours au crédit. Au contraire, d’autres vont vanter les vertus du crédit à un taux bas, et l’inutilité relative de l’épargne… essayons de démêler le vrai du faux et de vous aider à prendre votre décision.

Le pourcentage de votre apport personnel dans le plan de financement

On désigne par « apport personnel » l’argent que vous pouvez mobiliser dans un projet immobilier sans avoir à utiliser un crédit. Il ne s’agit donc pas de toute votre épargne, mais du montant que vous pouvez prélever au sein de cette épargne (ou d’autres sources de financement) pour réaliser un effort sur votre future acquisition.

Dans votre plan de financement, on retrouvera deux éléments : le crédit immobilier et votre apport personnel. En toute logique, plus l’apport personnel est important au sein de votre plan de financement, et moins vous aurez besoin de recourir au crédit immobilier. Cela signifie une facture finale moins élevée, avec des intérêts limités.

Quel est le montant de l’apport idéal pour financer une construction ? Sur ce point, les avis divergent. 15 %, 20 % ou même 25 % du budget global financé grâce à l’apport personnel est une excellente chose. Toutefois, il est possible de ne prendre en charge que 10 % du budget global, ou encore l’équivalent des frais d’actes (appelés aussi frais de notaire).

Sachez que la plupart des établissements bancaires refuseront de financer votre projet de construction à 100 %. Ainsi, un effort minimum vous sera demandé, souvent équivalent aux frais qui encadrent la vente, c’est-à-dire les frais d’actes.

Pourquoi les banques sont-elles si friandes de cet apport personnel ? Car il est souvent le signe d’une bonne gestion lorsqu’il est issu de votre épargne. En effet, acheter un bien immobilier et notamment faire construire est un véritable projet de vie. Si vous pouvez y contribuer en mobilisant de l’argent économisé pendant plusieurs années, c’est que vous faites preuve de sérieux et de prévoyance. Un critère qui intéresse hautement les banques lorsqu’il s’agit d’évaluer le risque de votre dossier.

Constituer son apport personnel pour financer une construction

La question de l’apport personnel ne vous intéresse que très peu, car vous n’avez pas beaucoup d’épargne, et vous n’allez donc pas utiliser une grande partie de vos économies pour financer votre construction ? Vous avez tort de ne pas vous intéresser au sujet. En effet, l’apport personnel ne désigne pas forcément vos économies. Dans le cadre du plan de financement, comme nous venons de le voir, l’apport personnel désigne l’argent apporté par le ou les acquéreur(s), et qui par définition n’est pas prêté par la banque. Il existe donc bien d’autres formes d’apport que vos simples économies.

• Une donation familiale, ou encore de l’argent prêté par des proches (amis, famille) peut vous aider à financer une partie de votre construction. Pour sécuriser les choses, il est possible de signer un contrat entre vous, afin d’officialiser le prêt, et notamment de fixer le cadre de son remboursement ;
• Le Prêt Action Logement, dont le montant maximal correspond à 30 % du coût total de l’opération (jusqu’à 25 000 € pour un achat en zone A et A bis) peut être accordé par un organisme collecteur 1 % logement (Action logement) pour la construction ou l’acquisition d’un logement sans travaux. Il s’agit d’un prêt considéré comme un apport personnel ;
• Le prêt à taux zéro (PTZ), qui permet de financer jusqu'à 40% du montant total d'achat du bien sans intérêt, est lui aussi vu par les banques comme un apport personnel ;
• Le Compte épargne logement (CEL) et le Plan épargne logement (PEL) sont mobilisables pour acheter un bien immobilier ou construire. Ces produits d’épargne pensés pour l’achat immobilier apportent parfois des conditions avantageuses, et sont surtout considérés comme un apport personnel, de la même façon que votre épargne ;
• Vous avez une participation grâce à votre entreprise placée sur un dispositif d’épargne salariale ? La construction est un cas qui vous permet de débloquer les fonds. Une somme que vous pouvez alors mobiliser pour financer une partie de la construction.

On le voit avec les différents dispositifs considérés comme « apport personnel », il est possible de réduire de manière importante votre recours au crédit pour financer une construction.

Emprunter sans apport personnel

Avoir un apport personnel, c’est bien. Apporter une somme importante, qui représente de 10 à plus de 20 % du budget global d’une construction, c’est mieux. Mais sachez qu’il est également possible d’emprunter sans disposer d’aucun apport personnel.

Comme nous l’avons déjà précisé, la banque acceptera de financer votre projet de construction à 100 %, mais vous laissera toutefois prendre en charge les dépenses annexes comme les frais d’actes. Logique, car la banque souhaite financer le bien en lui-même, et n’a aucun intérêt à financer des frais qui n’ont pas de « valeur » réelle.

Mais il est parfois possible de casser cette règle. Si vous ne disposez d’aucun apport, il existe des crédits baptisés « crédits 110% ». Sous ce nom se cache un crédit immobilier qui peut prendre en charge la totalité de l’opération de construction, c’est-à-dire les frais pour la construction et les frais annexes. Attention, ce type de crédit immobilier s’avère bien plus difficile à obtenir. Il faudra rassurer votre banquier en présentant un dossier exempt de tout défaut. Des revenus stables, un contrat de travail à durée indéterminée et une bonne ancienneté seront dans ce cas indispensables.

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