Tout savoir sur les garanties bancaires exigées par la banque

Lorsque vous achetez un bien immobilier, la banque vous demande une garantie sur le bien financé. Si un problème quelconque survient durant la période de remboursement, la banque peut obtenir la revente du bien en sa faveur et récupérer ainsi les fonds avancés.

Quatre possibilités s'offrent à vous pour garantir le prêt :

• L’hypothèque, garantie classique au coût élevé du fait des droits d'enregistrement au Bureau des hypothèques et de la taxe de publicité foncière.
• L’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), garantie utilisée pour les biens anciens, est plus intéressante que l'hypothèque car moins chère car les droits payer cités pour celle-ci ne le sont pas ici.
• Les sociétés de cautionnement : créées par les banques, elles réduisent les frais de garantie pour les particuliers
• Le nantissement

L'hypothèque

L'hypothèque est une garantie très répandue. Si l'emprunteur ne rembourse pas, l'établissement prêteur fait saisir le logement pour le vendre aux enchères et récupérer ainsi les sommes dues. L'hypothèque doit être inscrite la Conservation des Hypothèques par un notaire.
C'est une procédure lourde par acte notarié qui comporte des frais conséquents : la publicité foncière, les émoluments du notaire proportionnels au montant du prêt, la TVA et les droits d'enregistrement ainsi que la taxe de publicité foncière. Des tarifs préférentiels s'appliquent aux prêts conventionnés comme le Prêt à l'Accession Sociale, les prêts à taux 0% et les prêts Prêts épargne logement.

La mainlevée de l'hypothèque

Lorsque la totalité d'un crédit immobilier est remboursée, l'hypothèque n'est pas automatiquement levée. Elle reste valable un an de plus que la durée initiale du prêt. Au-delà, l'inscription s'éteint d'elle-même sans aucune démarche particulière.
Dans l'hypothèse d'un remboursement total anticipé, des frais dits de mainlevée d'hypothèque sont dus. Un acte notarié établit la radiation de l'hypothèque et certifie que le crédit a été remboursé. Ils sont calculés sur le montant initial du prêt.
Si le bien est revendu moins d'un an après la fin du prêt, un courrier de la banque attestant du remboursement du crédit, est généralement suffisant pour les notaires.

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers est un système identique à celui de l'hypothèque. Le bien immobilier est saisi et vendu par voie judiciaire par l'organisme prêteur si l'emprunteur ne s'acquitte pas des échéances de prêt. La différence principale est liée à la qualité du bien immobilier. Le privilège de prêteur de deniers porte exclusivement sur des biens anciens, ou sur des biens neufs complètement terminés.
Il fait l'objet d'un acte notarié et son inscription à la Conservation des Hypothèques doit intervenir dans les deux mois suivant la vente. L'avantage du système, c'est l'exonération de taxe de publicité foncière et donc un coût moindre par rapport à celui de l'hypothèque.
Il peut être pris sur un seul bien, alors que pour une hypothèque ce n'est pas le cas. On parle d'ailleurs d'hypothèque de premier rang ou de second rang. Le privilège de prêteur de deniers est une garantie prioritaire par rapport aux autres inscriptions, y compris devant l'hypothèque.

Le cautionnement

Les sociétés de cautionnement mutuel qui, comme leur nom l'indique, pratiquent la mutualisation des risques, sont désormais des partenaires réguliers des banques. Celles-ci apprécient le type de garantie qu'elles assurent.

Le fonctionnement de la garantie est le suivant :

• l'emprunteur dépose sur un fonds garanti une somme proportionnelle au montant du crédit. La société de cautionnement mutuel prend l'engagement de payer les échéances en cas de défaillance de l'emprunteur.
• l'emprunteur verse à la société de caution deux contributions de nature différente. La première est une commission, la seconde correspond au versement au fonds mutuel de garantie qui, selon les structures, est restitué en tout ou partie à l'emprunteur à la fin du crédit.

Ce type de garantie peut s'appliquer à des biens neufs et anciens. Il n'y a aucun frais de notaire. Ce système est avantageux mais, à la mise en place du cautionnement, les sommes à verser sont parfois plus importantes que pour une garantie hypothécaire. Selon les sociétés, elles s'élèvent entre 0,50% et 1,30% du montant du prêt.

Certaines sociétés de cautionnement sont affiliées directement des banques, tels le CMH (Crédit Mutuel), la CAMCA (Crédit Agricole) ou la SACCEF (Caisses d'Épargne). Des mutuelles s'engagent aussi dans cette voie telle la CASDEN, la mutuelle de l'Éducation Nationale qui fait bénéficier les salariés du secteur d'une garantie sans frais.

L'emprunteur peut aussi avoir recours à une personne physique qui se porte caution de la créance, pour la durée et le montant du prêt. Cette caution, simple ou solidaire selon les modalités de mises en œuvre, implique un engagement de tout le patrimoine de la personne qui assure la garantie. Cette forme de garantie est soumise à un réel formalisme.

Le nantissement

Les articles 2355 et suivants du Code civil définissent le nantissement comme un contrat de garantie portant sur une sûreté réelle mobilière que le débiteur remet à son créancier qui obtient ainsi un droit sur ce bien. Si vous disposez de valeurs comme des contrats d'assurance-vie ou de placement, votre banquier les accepte en garantie. Il peut les vendre si nécessaire. Ce type de garantie est évidemment réservé aux clients des banques disposant de valeurs suffisantes.