Comment renégocier son crédit immobilier : Mode d'emploi et frais ?

Lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier pour financer tout ou une partie de l’achat d’un logement, ce prêt vous engage. Vous devez en effet le rembourser, avec des mensualités composées d’une part en capital et d’une part en intérêts. Mais le contrat qui encadre le prêt n’est pas figé dans le temps. il est possible d’en revoir les conditions. C’est notamment le taux qui peut être modifié - et abaissé - ainsi que le montant de l’assurance de prêt adossée. Voici une présentation des étapes indispensables à suivre, avec des indications sur les économies que vous pouvez espérer. 

Pourquoi renégocier son crédit immobilier ?

Commençons par une définition : Pourquoi auriez-vous intérêt à vous lancer dans une renégociation ?

Renégocier son emprunt, c'est aller voir votre banque pour lui demander de revoir certaines conditions de votre emprunt. Parce que les conditions du marché ont évolué, avec des taux plus bas que lorsque vous vous êtes engagés, vous pouvez demander à en bénéficier. Il existe également le rachat de crédit, qui consiste dans ce cas à faire “racheter” le crédit dans une autre banque qui vous propose des conditions plus attractives. On ne parle alors pas de renégociation car vous allez signer avec la nouvelle banque un nouveau contrat.

La renégociation de crédit est une option méconnue qui peut pourtant apporter de belles économies : baisser votre taux, changer d'assurance, réduire la durée d'emprunt ou la mensualité, les possibilités sont multiples ! Renégocier son contrat ou quitter sa banque, c’est le moment clé pour faire des économies sur votre budget immobilier.

Quand renégocier son prêt immobilier ?

Lorsque l’on contracte un prêt à taux fixe, on rembourse dans un premier temps une part majeure d’intérêts et une part moindre de capital. Le phénomène s’équilibre à mi-parcours, pour s’inverser dans un second temps. C’est au moment où la proportion des intérêts est plus importante, dans le premier tiers de la durée de remboursement, voire la première moitié de la durée de l’emprunt, qu’il est le plus pertinent de renégocier un crédit.

Pour savoir si le moment opportun pour renégocier votre emprunt immobilier est arrivé, il faut vérifier un ensemble de conditions qui concernent tant votre situation d'emprunteur que le marché financier.

• Être dans le premier tiers, voire dans la première moitié de la période de remboursement du crédit, pour que la part des intérêts soit significative et l’économie potentielle intéressante ;
• Avoir un capital restant dû encore important. Les banques n'acceptent pas de renégocier en dessous d’un certain montant plancher, et n’accordent dans ce cas que le remboursement anticipé partiel ou intégral ;
• Observer un intervalle d’au moins 0.7 à 1 point entre le taux d’origine et les nouveaux taux d’intérêt, pour que les frais soient amortis et moindres que l’économie réalisée ;
• Éventuellement envisager de contracter un deuxième prêt habitat, pour une nouvelle acquisition immobilière (résidence secondaire, investissement locatif, etc.).

Si une ou plusieurs de ces affirmations vous correspondent, vous pouvez envisager une renégociation de votre emprunt auprès de votre banque. Ou même aller voir ailleurs et présenter votre dossier pour un rachat de crédit.

Y a-t-il des frais de renégociation d'emprunt ?

Qui dit renégociation de prêt dit modification du contrat de prêt initial. La banque rédige un avenant. Il est alors possible qu’elle vous demande des frais d’avenants (appelés aussi frais de dossiers). Ceux-ci sont variables selon les organismes de crédit : certains appliquent une somme forfaitaire, d’autres un montant proportionnel à celui du crédit.

Cette ligne budgétaire est à prendre en compte pour que vos démarches restent rentables. C'est pour cela que les conditions de renégociation listées au paragraphe précédent sont importantes : en l'absence d'un bénéfice potentiel suffisant, les coûts de l'opération vont dépasser les bénéfices que vous pourrez tirer de votre renégociation.

Renégocier n’aura pas de sens. Mais faire racheter le crédit peut-être.

Les étapes pour renégocier son prêt avec sa banque

Vous pensez que vous réunissez les conditions pour lancer une renégociation de votre crédit ? Si les banques n’ont aucune obligation d’accepter de vous recevoir pour renégocier, elles le font souvent pour éviter que leurs clients n’aillent voir ailleurs avec tous leurs comptes et produits financiers. Effectivement, si la banque refuse mais que vous estimez un réel gain à la renégociation, vous allez chercher à faire racheter votre emprunt par une autre banque, n’est-ce pas ?

Le crédit immobilier est pour votre banque une source de revenus, mais aussi un produit d’appel pour vous fidéliser. Néanmoins, si la banque refuse de revoir les taux de vos prêts, vous pourrez tenter l’aventure ailleurs et faire racheter votre crédit. Une bonne renégociation implique une bonne préparation de votre dossier.

Connaître les conditions d’emprunt actuelles

Si vous deviez emprunter aujourd’hui, quels taux seraient appliqués ? Pour connaître cette information, 

• faites votre simulation de crédit rapide et gratuite :

• renseignez-vous sur les chiffres pratiqués par votre banque et les taux de crédit “officiels” relayés par exemple par l’Observatoire Crédit Logement. Des chiffres précis et la preuve d’une démarche active seront autant d’arguments pour vous aider à convaincre votre banque d’accéder à votre requête. Si vous obtenez des simulations d’autres banques, vous pouvez les soumettre ;

Estimer les frais engagés dans la renégociation

Renégocier son prêt peut engager de nouveaux frais, qui sont à prendre en compte pour une démarche vraiment gagnante. En effet, des frais de dossier peuvent être appliqués par l’établissement prêteur, puisque vous effectuez une modification du contrat initial de prêt. Demandez le montant de ces frais… et négociez-les ;

Envisager le rachat de votre crédit

Si la renégociation ne vous satisfait pas, pensez au rachat de prêt. Si la banque ne vous écoute pas, si elle dit ne pas pouvoir faire de geste ou ne fait pas preuve de souplesse, partez ! Le rachat de crédit peut être une solution pertinente, mais elle est plus onéreuse : frais de dossier, versement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA), frais de garantie. Il faut bien faire les comptes avant de décider de partir.

Entre renégociation et passage au rachat, il n’existe parfois qu’un pas. Le glissement peut survenir si votre banque actuelle n’accède pas à votre requête et que celle-ci est pourtant justifiée. Commencez toujours pas renégocier votre prêt auprès de votre banque actuelle. Si cela n’aboutit pas, tentez de le faire racheter par un autre organisme de crédit. 

Pensez à l’assurance emprunteur lors de la renégociation

Un autre levier pour faire baisser le coût total de votre emprunt est de jouer sur l’assurance emprunteur. Dans la plupart des cas, une assurance groupe (l’assurance de la banque) vous a été proposée, voire imposée. Bonne nouvelle : vous pouvez résilier ce contrat ! Dans les 12 mois qui suivent sa conclusion et même ensuite, à condition de proposer comme alternative un contrat au moins aussi protecteur. C’est ce que l’on appelle l’équivalence de garanties.

C'est l'occasion de choisir une nouvelle assurance, avec les mêmes garanties, mais moins chère. La renégociation ou le changement de contrat d’assurance emprunteur est une réelle source d’économie.

Sachant que le coût de l’assurance peut représenter jusqu’à 30 % du coût total de l’emprunt immobilier, cette opération est à étudier sérieusement.

Les alternatives à la renégociation de son crédit immobilier

Les raisons pour lesquelles vous pouvez avoir envie de renégocier les conditions de votre emprunt auprès de la banque sont multiples. Une motivation est systématique : baisser le coût total. Vous pouvez agir sur le montant des intérêts, sur le montant de la mensualité et sur le coût de l’assurance. Ce qui compte, c’est de choisir le moment opportun.

Dans le cas d'une baisse des taux constatée par rapport aux conditions d’emprunt initiales, vous pouvez demander la diminution des mensualités pour alléger votre budget mensuel ou la réduction de la durée de remboursement, grâce à un taux plus faible. Le taux plus bas joue mécaniquement sur la mensualité (en conservant la durée) ou sur la durée restante (en gardant le montant de la mensualité). À vous de choisir.

Il faut pour cela être dans un contexte de marché baissier, avec des taux pratiqués plus bas que ceux qui régissent votre contrat de prêt. Avec la récente remontée des taux d’intérêt (observée de manière continue en 2022), il n’est pas possible pour les ménages ayant récemment emprunté d’envisager une renégociation à court terme. Mais le marché évolue, et une baisse n’est pas à exclure à l’avenir.

En l'absence de baisse des taux, rien ne peut être fait ? Si ! Il peut être stratégique de réaliser une modulation de prêt. Il s’agit d’une option peu coûteuse qui peut vous aider à alléger le poids de la mensualité ou au contraire à augmenter son montant. Dans le second cas, une baisse de la part des intérêts sur la durée totale du remboursement vous permettra de générer des économies. Dans le cas d'une augmentation de revenu, augmenter ses mensualités permet en effet de réduire la durée de remboursement, et donc le cumul des intérêts.

Il est possible, lorsque les conditions de marché sont favorables, de cumuler une baisse de taux lors d’une renégociation avec une augmentation de la mensualité. On obtient alors un double effet favorable sur le coût total. Vous remboursez plus, plus vite.

Autre alternative à la renégociation si vous ne parvenez pas à obtenir de meilleures conditions, le remboursement anticipé partiel. Vous pouvez seulement rembourser une partie du crédit. Si vous recevez une augmentation soudaine de salaire, que vous percevez de nouveaux revenus ou qu’une arrivée d'argent imprévue est là, vous pouvez demander à la banque un remboursement anticipé. Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) s’appliqueront, la banque compensant son manque à gagner. Mais même avec ces pénalités, le remboursement anticipé partiel est souvent très économique.