Quel est le mode de fonctionnement du courtier immobilier ?

Le courtier en prêt immobilier vous fait gagner du temps dans vos démarches auprès des banques. Il vous permet aussi une économie importante, et cela, même si ses services sont payants. Comment fonctionne le courtier en crédit immobilier ? Lorsque vous vous destinez à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier, il se charge de négocier les meilleurs prix et conditions auprès des organismes financiers.

Le courtier apporte une valeur ajoutée indéniable selon les Français :

Faire appel à un courtier immobilier pour obtenir un prêt est de plus en plus fréquent. Une étude Opinion Way menée entre janvier 2021 et février 2022 indiquait que 39 % des Français emprunteurs passaient par un courtier. Un second sondage publié en mars 2022 mentionnait que, bien que les emprunteurs ne sautent pas tous le pas, les services du courtier immobilier sont très bien perçus. Ainsi, 70 % pensent que recourir à un courtier en crédit immobilier offre de meilleures chances de succès qu’un contact en direct par une banque.

Il reste donc à se lancer ! Cela tombe bien : faire appel à un courtier est une démarche simple, gratuite et sans engagement. C’est gagnant-gagnant.

Le courtier en prêt immobilier : que fait-il pour vous ?

Comme son nom l’indique, le courtier immobilier réalise une activité de courtage en prêt immobilier. C’est-à-dire qu’il est l’intermédiaire entre un organisme financier, et un particulier ou un professionnel se destinant à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier. Sa véritable appellation est « Intermédiaire en Opérations de Banque (IOB) », mais il se fait appeler courtier immobilier pour plus de simplicité. 

Lorsque vous vous destinez à l’achat ou à la vente d’un bien immobilier, il se charge, pour vous de négocier les meilleurs prix et conditions auprès des organismes financiers.

Le courtier peut travailler à son compte ou pour une agence. Le courtier est en contact avec de nombreux organismes financiers. Il noue des liens afin de vous obtenir les meilleurs avantages possibles.

Sa mission ? Débloquer des fonds auprès de ces organismes pour vous permettre de réaliser votre investissement immobilier. Il est important de noter que le courtier immobilier peut uniquement travailler pour le compte d’un acheteur, et non pour celui d’un vendeur.

Un courtier en prêt immobilier vous accompagne de l’estimation de votre emprunt à sa signature. Pour faire simple : le courtier en prêt immobilier fait tout pour vous. Dans un projet d’obtention de crédit, il vous aide, vous conseille et vous représente à chaque étape :

• calcul de votre capacité d’emprunt et de remboursement,
• détermination d’un juste apport,
• simulations des possibilités d’emprunt,
• identification d’aides et dispositifs avantageux selon votre projet,
• constitution de votre dossier de demande de prêt,
• présentation de votre dossier à un panel pertinent de banques (vu avec vous),
• mise en concurrence des établissements de crédit,
• étude des différentes offres de prêt reçues,
• négociation de la meilleure offre de prêt (meilleurs taux, meilleures conditions),
• négociation de la meilleure assurance emprunteur,
• synthèse et présentation des offres les plus avantageuses,
• vérification de la conformité de l’offre de prêt et du contrat de prêt,
• suivi et accompagnement post-prêt.

Comment un courtier immobilier obtient-il des meilleurs taux ?

Pour déterminer le prix d'un crédit immobilier, il faut ajouter à la somme que vous désirez emprunter :

• le taux d'intérêt : il est fixe dans la majorité des cas. C'est avec cette somme que les banques se rémunèrent, en échange de l'octroi du crédit pour l'emprunteur. Le taux, même fixe, est différent selon les banques. Et négociable.
• L'assurance du prêt : Elle assure le créancier en cas d'impayé ou de décès de l'emprunteur notamment.

Un courtier aura, grâce à son statut et sa position, des avantages avant même de rentrer dans une phase de négociation avec une banque :

1. Le courtier est en réalité un apporteur d'affaire pour une banque. C'est cette dernière qui le rémunère dans la majorité des cas. Il perçoit une commission sur le montant de l'emprunt. En "échange", un courtier aura une grille de taux plus avantageuse qu'un particulier qui ira démarcher en direct une banque.
2. Le courtier fournit un dossier complet, qu'il aura préalablement étudié avant de l'envoyer. Le courtier ne prendra pas le risque d'envoyer un dossier incomplet, ou qu'il ne juge pas assez "solide".

Les courtiers font gagner beaucoup de temps aux banquiers. Ils leur font aussi gagner des nouveaux clients. Le courtier immobilier connaît parfaitement les établissements bancaires ainsi que le fonctionnement de ceux-ci : il est en relation permanente avec les banques. Il a la liberté d'envoyer des dossiers aux banques de son choix. 

De ce fait, les banques ont tout intérêt à travailler avec un courtier. Et donc de faire des propositions bancaires attractives. Ce contexte est une force de négociation non négligeable afin d'obtenir les meilleures conditions pour un prêt immobilier.

Combien coûte la prestation d’un courtier en crédit immobilier ?

Le courtage en crédit immobilier est un service payant, mais qui vous fait économiser plus que ce que vous dépensez. Comment est-ce possible ?

D’abord, il faut savoir que votre courtier se rémunère uniquement quand vous signez une offre de prêt par son intermédiaire. Ensuite, il est payé selon un pourcentage défini avec lui à la signature du mandat de recherche. Si vous comparez le pourcentage des frais de courtage — environ 1 % du montant total du prêt — et les économies réalisées, vous êtes gagnant. En effet, un courtier en prêt immobilier vous fait économiser :

• du temps : constitution facilitée de votre dossier, contact avec les banques, suivi, négociation, vérification des contrats…
• de l’argent : réduction des taux d’intérêt, identification de dispositifs avantageux, négociation des frais de dossier, des indemnités de remboursement anticipé, de l’assurance emprunteur…

Avec tout cela mis bout à bout, c’est bien plus de 1 % que vous gagnez.

Bon à savoir : Le courtier peut être payé en direct par la banque, à la signature du prêt. Ou alors vous paierez le courtier vous-même, en fin de prestation.

Comment va se passer votre relation avec votre courtier ?

Le courtier en prêt immobilier a pour raison d’être de vous faire gagner du temps, de l’argent, mais aussi de sécuriser et de simplifier votre emprunt.

1. La préparation de votre rendez-vous avec votre courtier

Le premier rendez-vous avec votre courtier permet de faire un tour d’horizon complet de votre situation financière, de votre capacité d’emprunt (et de remboursement), de la faisabilité de votre projet, de ses atouts et de ses difficultés.

Votre futur courtier aura besoin :

• de vous connaître (votre situation familiale et professionnelle),
• de connaître votre situation financière actuelle (revenus, épargnes, crédits en cours, patrimoine),
• de connaître votre projet (le type de bien que vous souhaitez acheter ou le bien en question si vous l’avez trouvé, vos besoins en financement).

Pour préparer votre rendez-vous avec le courtier, prévoyez votre feuille d’imposition, vos bulletins de salaire, un accès à vos comptes en banque ou vos relevés bancaires et tout ce qui vous semblera pertinent.

Bon à savoir : Attention toutefois, si vous démarchez vous-même certaines banques en parallèle de votre démarche avec le courtier, ce dernier ne pourra pas traiter avec les banques en question. Effectivement, les banques n’acceptent qu’un seul dossier à votre nom. Faire deux demandes à une même banque va donc court-circuiter la démarche globale et risquer de vous décrédibiliser aux yeux de la banque.

2. Le rendez-vous avec le courtier : un moment d’échange

Lors de votre premier rendez-vous, le courtier étudiera avec vous votre profil emprunteur et votre projet d’acquisition immobilière. Pour élaborer votre plan de financement, le courtier vous posera toutes les questions relatives au prêt et à vos objectifs :

• durée de prêt souhaitée,
• taux d’intérêt idéal,
• montant de votre apport,
• droits éventuels à des dispositifs d’aides (éco-PTZ, aides…)
• conditions spécifiques à négocier.

C’est le moment de parler de vous : votre mode de vie, votre manière de gérer l’argent, vos projets d’avenir, ce qui vous tranquillise, ce qui vous inquiète… Votre courtier répondra à toutes vos questions.

En fin de rendez-vous, votre courtier vous remettra deux éléments clés : la liste des pièces à lui fournir pour constituer votre dossier et un mandat de recherche à signer. C’est quand il aura ces éléments indispensables en main qu’il pourra commencer à travailler pour vous.

Bon à savoir : Vous n’avez rien à payer à cette étape. Le courtier est rémunéré aux résultats, c’est-à-dire quand vous signez une offre de prêt négociée par lui. Tout paiement demandé en amont est contraire aux usages de la profession.

3. La transmission du dossier et les négociations avec les banques

Une fois le dossier constitué en collaboration avec vous, le courtier travaille à votre service. Il contacte les banques et négocie pour vous pour accéder aux meilleures conditions d’emprunt. Le courtier va négocier le taux d’intérêt du prêt, de façon à vous faire réaliser des économies sur plusieurs années.

De même avec les assurances emprunteurs. Comme il connaît très bien ces acteurs, qu’il est habitué à interagir avec eux et qu’il leur présente un dossier complet et conforme à leurs attentes, il est votre meilleur allié pour vous permettre d’obtenir ce que vous voulez.
Il revient ensuite vers vous avec des offres solides, qu’il a comparées et étudiées.

4. Le choix d’une proposition et la transformation en offre de prêt

Une fois la proposition qui vous convient identifiée et les dernières négociations effectuées, votre courtier vous transmet l’offre de prêt. Il aura bien sûr vérifié que tous les points négociés ont été respectés et y figurent.

Il vous reste seulement à signer l’offre de prêt auprès de la banque.

Bon à savoir : Votre courtier se tient à votre disposition pour le suivi du prêt et pour de nouvelles négociations, dans les années à venir, si des taux et conditions venaient à être encore plus avantageux.

Quel courtier choisir pour votre projet d’emprunt immobilier ?

Les différents types de courtiers en prêt immobilier

Il existe trois types de courtiers en emprunt immobilier :

• les courtiers en ligne (comme monemprunt.com)
• les courtiers en réseaux (à la manière des franchises)
• les courtiers indépendants (à leur compte).

Bon à savoir : Un courtier en ligne vous propose des rendez-vous téléphoniques ou en visioconférence. Vous avez un interlocuteur unique, dédié à votre projet, facilement joignable. La différence avec les autres courtiers est l’absence de rendez-vous « physique ». Cela vous évite ainsi des déplacements et vous permet plus de flexibilité dans les modalités de rendez-vous.

Bien choisir votre courtier en prêt immobilier

Des éléments professionnels à vérifier

Tout courtier immobilier doit, pour exercer, être immatriculé à l’ORIAS (Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurances). C’est une condition sine qua non.

Vérifiez aussi ses avis clients, toujours révélateurs de son professionnalisme. Interrogez-le sur son réseau d’organismes de crédit : il faut qu’il soit capable de présenter votre dossier à un nombre significatif de banques, mais surtout aux banques qui vous intéressent.

Une entente humaine à privilégier

Votre courtier est un partenaire de confiance. Privilégiez une personne à votre écoute, attentive, disponible et qui sait répondre à vos questions. Un bon courtier est force de conseils (pour vous) autant que force de négociation (auprès des banques et assurances). Faire appel à un courtier en prêt immobilier présente le double avantage d’être simple et efficace. 

• Simple, parce que le courtier est à votre écoute et à votre service. 
• Efficace, parce que lui et vous avez les mêmes intérêts : signer la meilleure offre de prêt.