Calcul en différentiel

Taux d’endettement : le mode de calcul “différentiel” supprimé

Le taux d’endettement différentiel désignait une méthode de calcul du niveau d’endettement d’une personne ou d’un ménage souhaitant acheter un bien immobilier. Il s’agissait d’un indicateur de solvabilité bancaire spécifique aux personnes souhaitant réaliser un investissement locatif. 

Désormais, ce calcul en différentiel n’est plus utilisé. En effet, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) imposent désormais aux banques de s’appuyer uniquement sur le taux d’endettement “classique”. 

Le calcul différentiel du taux d’endettement

Le calcul en différentiel (ou calcul différentiel) concernait la capacité d’emprunt pour un investissement locatif. Le calcul classique du taux d’endettement pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire prend en compte les charges et les revenus : il ne faut pas que l’endettement dépasse 35 % des revenus. Et pour un investissement locatif ? Désormais, il faut également respecter ce taux d’endettement de 35%. 

Mais cette limite pouvait être dépassée avec l'ancien mode de calcul présenté ici. Le calcul en différentiel isolait l’investissement en prenant en compte le loyer, puis le reste à charge. 

On obtenait alors un solde qui permettait de faire monter ou baisser le montant des revenus disponibles à partir desquels le taux d’endettement était calculé. Le calcul différentiel du taux d’endettement permettait une plus grande marge de manœuvre.

Calcul en différentiel ou classique : exemples concrets

Pour bien comprendre la différence entre le calcul en différentiel et le calcul classique du taux d’endettement, prenons en exemple. 

• Une personne souhaite acheter un appartement pour le mettre en location. Elle dispose de revenus mensuels de 2000 € et de revenus locatifs pondérés de 800 € (c’est-à-dire une fois appliquée la décote des banques, soit 70 ou 80 % à l'heure où nous écrivons ces lignes). 
• Du côté des charges, le total est de 1300 € dont 800 € pour le prêt lié à l’investissement locatif et 500 € de remboursement pour la résidence principale. 

Endettement classique

La banque prend en compte : 

• Charges totales / (Revenus professionnels + Revenus locatifs pondérés) = Taux d’endettement standard. 
• Soit : 1300 / (2000 + 800) = 0.464, soit 46.4 % de taux d’endettement. Supérieur à la limite des 35 %, il ne permet pas une validation du prêt. 

Endettement différentiel

La banque réalise ce calcul : 

• [(Mensualités du prêt locatif – Revenus locatifs pondérés) + Charges résidence principale] / Revenus professionnels = Taux d’endettement différentiel 
• Soit : [(800-800)+500]/2000 = 0.25, soit 25 % de taux d’endettement. Le taux d’endettement étant inférieur au taux limite de 35 %, le prêt peut plus facilement être validé. 

Pourquoi ce mode de calcul favorisait-t-il les investisseurs ? 

Comme nous venons de le voir dans l’exemple précédent, le mode de calcul différentiel était largement favorable aux investisseurs, en prenant en compte l’éventuel décalage entre les loyers perçus et le crédit. Mais il s’agissait d’une prise de risque plus importante pour les banques, ce calcul supposant une mise en location permanente au loyer défini. Sans vacances, et avec un montant décalé avec la réalité, le risque de la banque était réel. Avec la méthode de calcul classique généralisée même pour un investissement locatif, l’objectif est d’éviter le surendettement. 

Les autorités financières veulent que les investisseurs se focalisent davantage sur l’achat de leur résidence principale et puissent dégager une capacité d’investissement suffisante avant de multiplier les crédits. Le sujet de l’investissement locatif vous intéresse et vous voulez évaluer votre capacité à pouvoir acheter ou non un bien ? Monemprunt.com vous accompagne dans votre projet d’investissement locatif, qu’il s'agisse d'un premier achat ou d’une nouvelle acquisition pour enrichir votre patrimoine. Nous montons avec vous un dossier solide et négocions auprès des banques pour une offre de prêt adaptée à votre situation. Simulez en ligne votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif !