Le calcul en différentiel (ou calcul différentiel) concerne la capacité d’emprunt pour un investissement locatif. Le calcul classique du taux d’endettement pour l’achat d’une résidence principale prend en compte les charges et les revenus : il ne faut pas que l’endettement dépasse 33 % des revenus. Si l’on ajoute un investissement locatif, la limite peut être dépassée. Cependant, le calcul en différentiel, qui isole l’investissement en prenant en compte le loyer, puis le reste à charge, laisse une plus grande marge de manœuvre.
Calcul en différentiel vs calcul standard
Le mode de calcul du taux d’endettement de la banque peut tout changer quant à l’acceptation ou au refus de votre demande de prêt pour un investissement locatif.
Prenons l’exemple d’un projet avec ces caractéristiques financières :
| Revenus professionnels mensuels | 2000€ | |
Revenus locatifs pondérés (c’est-à-dire une fois appliquée la décote des banques, soit 70 ou 80 %) | 800€ | |
| 1300€ | |
| Charges du prêt locatif | 800€ | |
| Charges du prêt (ou loyer) de la résidence principale | 500€ |
Calcul ou endettement en standard
La banque prend en compte :
Charges totales / (Revenus professionnels + Revenus locatifs pondérés) = Taux d’endettement en standard.
- Soit : 1300 / (2000 + 800) = 0.464, soit 46.4 % de taux d’endettement. Supérieur à la limite des 33 %, il ne permet pas une validation du prêt.
Calcul ou endettement en différentiel
La banque réalise ce calcul :
[(Mensualités du prêt locatif – Revenus locatifs pondérés) + Charges résidence principale] / Revenus professionnels.
- Soit : [(800-800)+500]/2000 = 0.25, soit 25 % de taux d’endettement.
Le taux d’endettement étant inférieur au taux limite de 33 %, le prêt peut plus facilement être validé.
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