Clause de transfert

Parfois intégrée dans un contrat de prêt immobilier, la clause de transfert permet lorsqu’elle est utilisée de réaliser de belles économies. En quoi consiste précisément cette clause ? Quel est son fonctionnement détaillé ? Intéressons-nous à tous les détails si vous souhaitez en savoir plus et l’activer dans votre cas.

Définition de la clause de transfert

Une clause de transfert est une condition particulière intégrée dans certains contrats de prêt immobilier. Elle permet à l’emprunteur de revendre le bien pour lequel le crédit est en cours et d’acheter à nouveau un bien immobilier en conservant les conditions du prêt déjà en cours de remboursement.

La clause de transfert est une véritable astuce méconnue, qui permet lors d’un changement de résidence principale de conserver les conditions avantageuses d’un premier crédit. Mais au-delà du taux qui peut être plus attractif que les conditions actuelles du marché, la clause de transfert permet aussi de réaliser des économies en limitant les frais liés habituellement à une revente puis à la souscription d’un nouveau prêt (voir ci-après « La clause de transfert : ses avantages et ses limites »).

Pour bien comprendre l’intérêt de la clause de transfert, prenons comme exemple le déroulé du solde puis de la souscription d’un nouveau prêt lorsqu’un ménage souhaite revendre un bien pour en acheter un nouveau.

  • Lors de la revente d’un bien immobilier, il faut rembourser par anticipation le prêt en cours si celui-ci n’était pas soldé. Il faut verser une indemnité de remboursement anticipé et d’éventuels frais de mainlevée hypothécaire.
  • Pour acheter le nouveau bien immobilier, il faut souscrire à un nouveau prêt. Ce dernier peut avoir un taux moins intéressant que le précédent crédit, ou être plus attractif. Surtout, il faut dans tous les cas régler des frais de prise de garantie pour le nouveau bien, des frais de dossier ou encore des frais pour l’assurance-emprunteur.

En cas d’activation de la clause de transfert, tout change : les frais inhérents au crédit sautent. Lors d’un transfert de prêt, seul les frais de traitement seront exigés. Pas la peine de verser des pénalités ou de régler de nouveaux frais de dossier.

Précision : les frais d’agence et les éventuels frais de courtage ne peuvent pas être effacés par une clause de transfert. Cette clause agit directement sur les frais liés au solde puis à la souscription d’un nouveau crédit, c’est-à-dire les frais propres à la banque ou à l’organisme de crédit. Puisque les conditions du premier prêt sont conservées, les frais sont annulés et des frais de traitement pour réaliser l’opération sont demandés. Les frais extérieurs avec une agence immobilière, un chasseur de bien, un mandataire ou encore un courtier seront toujours à honorer.

La clause de transfert : ses avantages et ses limites

La clause de transfert possède plusieurs atouts. Elle permet tout d’abord de « transférer » le prêt et donc de conserver les conditions déjà négociées. Le taux et les mensualités, tout comme la durée de remboursement, ne sont pas modifiés si aucun besoin nouveau de financement n’est exprimé (ce qui est très rare, car le prix d’achat de la nouvelle résidence doit être au moins égal au capital restant dû).

Mieux, outre la possibilité de conserver le taux du premier crédit, le transfert permet de continuer à rembourser un prêt en bénéficiant des intérêts déjà payés ! Vous n’avez pas à repartir de zéro et à rembourser une part importante d’intérêts ! Vous continuez votre amortissement avec des mensualités dont la part de capitale est importante, et vous continuez à développer votre patrimoine.

Pour activer la clause de transfert, celle-ci doit être présente dans votre contrat d’origine (toutes les banques n’intègrent pas cette clause dans leurs contrats de prêt immobilier). Vous ne pouvez pas exiger la conservation des conditions d’un prêt si une clause de transfert n’est pas expressément inscrite dans le contrat. Cette clause est d’ailleurs difficile à négocier et à inscrire au contrat si les conditions générales de la banque ne la prévoient pas à l’origine.

Il existe des limites à cette clause de transfert. La principale est, comme nous l’avons évoqué, le fait que le montant du nouveau prêt doit être au moins équivalent au capital restant dû. Souvent, il est nécessaire de souscrire à un prêt complémentaire. C’est le cas si vous aviez déjà remboursé une grande partie de votre premier prêt et/ou si vous achetez un bien plus grand, mieux placé, plus recherché, et donc plus cher.

Attention également à la décision de la banque qui peut simplement dire non, au motif que certaines conditions ne sont pas remplies. Même lorsque celle-ci est présente, la clause de transfert peut nécessiter de nombreux événements pour être valide :

  • Le nouveau bien doit être dédié au même usage que celui du prêt initial (résidence principale ou résidence secondaire par exemple).
  • L’emprunteur ne doit pas avoir fait l’objet d’incidents de paiement pendant le remboursement.
  • La valeur du bien doit être supérieure ou égale à celle de l’ancien bien.
  • Un délai maximal doit être respecté entre la vente et l’acquisition. Celui-ci peut être de plusieurs mois ou quelques jours seulement.
  • Un organisme de cautionnement doit donner son accord (en évaluant le risque présenté par les emprunteurs au jour du nouvel achat, et non selon leur ancienne situation).

Le volume de transferts de prêts est anecdotique et le nombre d’établissements qui proposent cette option est restreint. Si votre prêt présente cette option, alors vous pouvez songer à l’activer pour votre nouveau projet. De même, si vous projetez d’acheter et que vous hésitez entre deux offres équivalentes, dont une qui intègre une clause de transfert, ne vous en privez pas… même si son activation reste très hypothétique.